Строительство на землях ИЖС

На что обратить внимание при выборе участка под ИЖС

Строительство на землях ИЖС

Жить в своем доме на природе, но иметь доступ ко всем благам цивилизации – такой вариант в наши времена привлекает многих. Возможно, вы уже начали присматривать участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Но все ли вы предусмотрели?

Давайте вместе пройдемся по списку критериев, на которые нужно обратить внимание, прежде чем купить землю.

Целевое назначение участков

У каждого участка земли есть целевое назначение, которое можно проверить по документам. Например, для сельскохозяйственных нужд, промышленных предприятий и под жилую застройку. У этих назначений есть еще «подкатегории» – виды разрешенного использования земельного участка. Категории могут иногда «пересекаться» (например, с/х земли также могут выделить под ИЖС).

Мы не будем утомлять вас юридическими дебрями законодательства. Главное – обращайтесь к надежному продавцу, а не к риэлтору-однодневке. Тогда и проблем с участком не будет, получите именно то, что вам подходит с нужной документацией.

Остановимся на основных видах использования земли, которые подходят для строительства жилого дома:

  • Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
  • Дачное строительство;
  • Крестьянско-фермерское хозяйство;

ИЖС позволяет возвести отдельно стоящий дом высотой не более 20 м и 3-х этажей.

В дачных и садоводческих товариществах (кооперативах, партнерствах) тоже можно построить дом. Ходят упорные слухи, что в таких домах нельзя прописаться. На самом деле нет законов, запрещающих регистрацию в них. Главное, чтобы дом подходил для постоянного (круглогодичного) проживания и лучше подтвердить этот факт экспертным заключением.

Фермерское хозяйство, на первый взгляд, совсем из другой «оперы», но на таком участке можно построить дом. Правда, придется вести хозяйство (или хотя бы делать вид). Например, посадить несколько плодовых деревьев, чтобы у налоговой не возникало вопросов.

Преимущества и недостатки земли разного назначения

Преимущества земли под ИЖС:

  • Вам уже разрешено строить дом, проблем с этим не будет
  • Такие участки располагаются в коттеджных поселках и «старых» поселениях, с уже существующей инфраструктурой
  • Все коммуникации уже обычно подведены

Недостатки:

  • Это самый дорогой вариант

Преимущества дачного строительства:

  • Недорого
  • Дачные поселки обычно располагаются недалеко от остановок электричек и автобусных маршрутов

Недостатки:

  • В старых дачных поселках редко бывают инфраструктурные объекты
  • Многие получили тут участки бесплатно от профсоюзов, поэтому соседи могут не соответствовать вашему социальному статусу
  • В большинстве случаев отсутствует охрана

Участки под крестьянское хозяйство – довольно специфический выбор, который подойдет тем, кто действительно будет заниматься фермерством.

Существует неочевидная «лазейка» в законодательстве – целевое назначение земель можно менять. Например, с/х землю можно перевести под жилую застройку, но сделать это можно только когда населенный пункт вплотную к ней приблизится. Так что, если у вас есть информация по расширению городов и поселков, это может стать отличной возможностью для инвестиции.

Удаленность от столицы

Пожалуй, главный критерий (помимо вида использования участка) формирования цены – это удаленность от МКАД. Чем меньше у вас бюджет, тем дольше придется добраться до Москвы. Если вы работаете в столице, идеальным считается вариант, когда вы можете в среднем за 40 минут доехать до города. Жить на расстоянии часа и более езды рекомендуется тем, кто не бывает в Москве ежедневно.

В ближайших к столице районах вы вряд ли купите землю под застройку дешевле 4000 за метр. В самых дальних районах от мегаполиса можно найти цену менее 500. Разница огромна, поэтому хорошо подумайте, так ли вам нужно жилье сразу за Кольцевой.

Экология Московской области

Жителю Москвы любой пригород покажется экологическим раем. Но все же существуют районы, которые считаются более «чистыми», чем остальные.

В области преобладает западный ветер, поэтому промышленные предприятия строились, преимущественно, на северо- и юго-восток от города. По этой причине западные районы считаются более экологичными.

Но назвать разницу в чистоте воздуха существенной вряд ли можно. Косвенно это подтверждают и цены, которые «привязаны» к удаленности от столицы, а не к розе ветров.

Направление от столицы

Конечно, большинство выбирает участок под строительство в той стороне, с которой ближе добираться в Москву по делам. Но иногда это не принципиально, поэтому советуем обратить внимание на следующие факторы.

Загруженность. Официально в число самых проблемных в плане траффика шоссе входят:

  • Новорязанское
  • Касимовское

Одни из самых свободных:

  • Рублево-Успенское
  • Новорижское

Но не спешите ориентироваться только на статистику: тут все очень индивидуально. Возможно, в то время, когда вы едете туда и обратно, дороги совершенно пусты: проверьте сами или загляните в нужное время в онлайн сервис, показывающий заторы.

Еще один неочевидный фактор, сильно влияющий на стоимость – это «элитность» направления. Под Москвой есть шоссе и поселки, пользующиеся славой мест проживания столичной элиты (взять ту же «Рублевку»). Особых преимуществ расположение таких участков не несет, но если вы готовы доплатить «за престиж», то этот выбор для вас.

КП, ДНТ или деревня?

Итак, мы определились с направлением, районом и назначением земли, давайте перейдем к выбору места. Чаще всего доступны:

  • Коттеджные поселки разного уровня
  • Дачные товарищества
  • Населенные пункты

Коттеджные поселки

КП бывают очень разной «начинки». Начиная от отсутствия канализации, профессиональной охраны и нормальных дорог, до «полного фарша» с бассейном, детскими садами и начальной школой на территории. Все будет зависеть от класса поселка:

  • Эконом
  • Комфорт
  • Бизнес
  • Элит

Границы этих определений довольно размыты, поэтому делать выбор отталкиваясь только от текста в буклете не стоит. Обязательно посмотрите, что конкретно предлагается. Кому-то важно наличие детсада, кто-то не может спокойно жить без круглосуточного видеонаблюдения. Затем выбирайте тот КП, где есть нужное конкретно вам, а не «общественному мнению». Так вы сможете неплохо сэкономить.

Дачные товарищества

Основные преимущества и недостатки дачного строительства мы уже описали выше. Осталось добавить то, что не лежит на поверхности.

По окончанию сезона люди разъезжаются из поселка, а многим может не понравиться жить более половины года в практически пустом поселении. Еще есть вероятность, что коммуникации до начала нового сезона просто отключают, в целях экономии. Обязательно уточните этот момент, иначе погоня за дешевым участком может обернуться непомерными тратами в холодное время года.

Села и поселки

Купить участок в исторически сложившихся и давно заселенных поселениях могут захотеть те, кто хочет сразу жить в относительно людном месте, с готовой инфраструктурой, коммунальными объектами, магазинами и коммуникациями.

Какие-то явные недостатки здесь усмотреть сложно. Главное, проверьте, насколько устарели коммуникации (постоянно отсутствующая электроэнергия не стоит экономии на участке). В остальном – дело личных предпочтений.

Коммуникации

Некоторые пытаются сэкономить при покупке участка, выбирая землю без подведенных коммуникаций. Возможно, это действительно будет выгодно. Но стоит задать себе вопрос, почему их не подвели туда изначально и не продали землю гораздо дороже.

В большинстве случаев вам понадобятся:

  • Газ
  • Вода
  • Электроэнергия
  • Канализация

Природный газ

Сейчас природный газ проведен практически везде, исключая самые бюджетные КП и дачные товарищества.

В целом, если дом будет использоваться как дача, то можно обойтись электричеством или баллонным газом. Но для отопления такие варианты слишком дороги.

Если вы планируете делать самостоятельную подводку газа, сразу рассчитывайте стоимость проекта и закладывайте его в бюджет. Может случиться, что овчинка выделки не стоит.

Альтернативный вариант – энергосберегающий дом, отапливаемый электроэнергий. Производители утверждают, что он окупится за счет низких расходов в среднем за 5 лет.

Вода

Подвод воды – очень важный фактор. Причем такой воды, которая соответствует всем нормам для питьевой (бывает, в что дачных поселках только техническая вода – для полива).

Это важно, потому что колодец можно обустроить далеко не везде (да и уход за ним нужен). Скважина не всегда дает нужное для хозяйственных нужд количество жидкости.

Разобраться с этими вопросами поможет общение с уже живущими в поселке людьми. Они смогут объективно рассказать о качестве воды и достаточно ли ее.

Электроэнергия

С электричеством проблем практически нигде нет. Единственное, обратите внимание, чтобы электросеть не была наследием прошлого века, иначе перебоев будет много.

Канализация

В КП эконом класса и дачных поселениях обустроенной канализации практически никогда нет (в бизнес классе и выше она быть просто обязана). Но это один из немногих пунктов, на которых действительно можно сэкономить.

Собственная автономная канализация (чаще всего это септик) обходится относительно недорого. Правда, ее потом нужно дополнительно обслуживать (чистить, ремонтировать), но эти расходы можно разделить с соседями, оборудовав совместный септик.

Транспорт

Даже если вы планируете пользоваться автомобилем, наличие железнодорожного и автобусного сообщения с крупными городами будет только плюсом. Ведь машина может сломаться или вы не сможете сесть за руль по состоянию здоровья. Лишняя возможность срочно добраться на работу или в больницу не помешает.

Ландшафт

Московская область удовлетворит любые пожелания по виду из окон. Здесь есть:

  • Поля Среднерусской равнины
  • Озера, как природные, так и искусственные
  • Много рек и рукотворных каналов
  • Холмы, сосредоточенные, в основном, в северной части региона.
  • Огромное количество лесов

Выбирайте, что душа пожелает! Но учтите: местность с разнообразным рельефом смотрится красивее, но и средств на земляные работы потребует больше.

Экстренные службы

Если ждать скорую помощь несколько часов, то она уже может и не понадобиться. Постарайтесь заранее узнать, сколько занимает приезд врачей, пожарных, полиции, МЧС после их вызова.

В пределах пешей доступности желательно иметь хотя бы медпункт. Никогда не помешает подстраховаться.

Дороги

Почти к любому поселку (КП, дачи, деревни) проложены дороги с твердым покрытием (асфальт или бетон).

Если асфальтированная дорога не ведет прямо к участку, не огорчайтесь: даже грунтовка не создаст вам особых неприятностей, ведь интенсивного движения не будет. Главное, чтобы дорогу не подтапливало весной и осенью – эту информацию можно уточнить у местных жителей.

Форма участка

Казалось бы, форма не самый важный вопрос при покупке участка под застройку, но ИЖС накладывает некоторые обязательства на размещение дома. Например:

  • Расстояние не менее 6 м до другого жилого дома
  • Не менее 3 м до других построек
  • Не менее 5 м от дороги

Поэтому, несмотря на то, что общая площадь подходит, вы можете не вписаться в установленные нормы из-за неправильной геометрии участка. Обязательно учитывайте это.

Выбор слишком сложный?

Наверное, прочитав столь объемный материал, вы уже представляете, какое огромное количество времени потратите на изучение нужной информации. Но это совсем не обязательно. Достаточно обратиться к квалифицированному и надежному продавцу, который сам подберет вам участок, исходя из ваших требований.

Позвоните нам, и мы обязательно подберем участок земли под ИЖС, который полностью вас устроит.

Источник: https://msk-zem.ru/stati/vybor-igs.html

О возможности строительства гостиницы на земле ижс

Строительство на землях ИЖС

Рассмотрим, можно ли строить гостиницу в пределах своего участка на землях ИЖС на законном основании. Прямого указания в законах на такой вид использования земельного надела не установлено. Это порождает возможность злоупотребления своим правом, как со стороны владельца участка, так и со стороны местных властей, выдающих предписание о сносе подобных объектов.

Ограничения прав собственника на участок

Земельный участок — особый вид имущества. Правомочия собственника владеть, использовать и распоряжаться дальнейшей судьбой земли имеют некоторые ограничения.

Они связаны не только с соблюдением прав других лиц, но и с необходимостью сохранения определенных качеств самого участка.

Ограниченность такого ресурса, как земля, и его ценность диктуют необходимость установления таких ограничений.

Земельное законодательство разделило территорию страны на 7 категорий земель. Из них доступными для получения в собственность граждан являются только две: сельхозугодья и земли в пределах населенных пунктов (поселений).

Но купленный или приватизированный участок нельзя использовать как угодно. Для него есть определенное целевое назначение, прописанное в нормативных актах.

Их нарушение может привести к потере собственности, которая будет изъята.

Всего допустимых способов использования участков более 3000. Они приведены в специальном классификаторе. К нему стоит обратиться на стадии планирования тех или иных действий, например, строительства гостиницы на участке ИЖС. Иначе велика вероятность, что строение будет признано самовольным и подлежащим сносу.

Какие земли выделяются для ИЖС

Гражданам доступно приобретение участков для индивидуального жилищного строительства. Они могут быть куплены у другого собственника или получены в порядке приватизации на возмездной или безвозмездной основе. Такие участки формируются из земель двух категорий: поселений и сельскохозяйственных.

Для правомерного использования таких земель необходимо понимать, что подразумевается под индивидуальным жилым строением. Закон однозначно трактует его как отдельный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи. Это не может быть часть другого здания или примыкающий к нему объект. Расположение такого дома в границах участка четко регламентировано.

Для размеров строения введены ограничения. Высота дома не должна превышать 12 м или трех этажей. От границ соседних участков и линии улицы дом обязательно должен стоять на определенном расстоянии. Несоблюдение этих правил будет иметь неприятные последствия для собственника. Ему откажут в регистрации права до устранения допущенных нарушений.

Допустимое использование сельхозугодий

Для участка, выделенного под индивидуальное строительство, допускается возведение дома для проживания собственника и его семьи. Несмотря на то, что земля находится в частной собственности, на строительство необходимо оформить разрешение. Готовый дом понадобится ввести в эксплуатацию и зарегистрировать в определенном порядке.

Помимо дома, собственник имеет право построить различные подсобные помещения: сараи, баню, склады и гаражи для техники и т. д. ˗ для их постройки разрешения не требуется. Однако такие постройки не могут быть жилыми, и предполагается их использование для различных хозяйственных нужд.

Помимо строительства на земле ИЖС, выделенной из сельхозугодий, допускается деятельность, совпадающая с целевым назначением данного участка:

  • выращивание сельхозкультур и плодовых деревьев;
  • разведение сельскохозяйственных животных;
  • дачное строительство.

Допустимое использование участков в границах населенных пунктов

Если участок выделен из состава земель населенного пункта, ситуация несколько иная. Допустимое использование территории в их границах определяется особым документом — градостроительным регламентом. Согласно ему поселение делится на несколько зон:

  • общественно-деловую;
  • жилую;
  • рекреационную;
  • сельскохозяйственную;
  • производственную;
  • инженерную;
  • военную;
  • специального назначения.

Для индивидуальной застройки выделяются участки из двух зон: жилой и сельскохозяйственной. Для последней назначение совпадает с землей одноименной категории. На участке, расположенном в пределах жилых зон, разрешено строительство домов небольшой этажности. Это могут быть:

  • жилые строения (дома для семьи и гостевые);
  • хозяйственные или производственные помещения (склады, небольшие цеха, автомойка);
  • постройки для коммерческого использования (магазин, мини-гостиница).

Важно! Жилые дома, построенные на таких участках в жилой зоне должны отвечать требованиям, распространяемых на ИЖС: не более трех этажей и общей площадью не более полутора тысяч квадратных метров. Предполагается, что в таком доме проживает только одна семья, однако и наличие нескольких квартир не будет нарушением.

Можно ли построить мини-гостиницу на своем участке

С точки зрения законодательства, мини-отель не относится к жилым постройкам. Это коммерческое помещение, которое должно отвечать определенным санитарным и техническим требованиям.

Но для постоянного проживания он не предназначен, и в нем возможно оформить регистрацию. С этой точки зрения, ответ на вопрос, можно ли построить гостиницу, будет отрицательным.

Такая постройка под определение ИЖС не подпадает.

С другой стороны, для участков в границах населенных пунктов есть возможность использования в коммерческих целях. Но для этого потребуется изменить целевое назначение участка. Сделать это намного легче, нежели выполнить перевод земли в другую категорию. Чтобы на законных основаниях построить гостиницу, потребуется получить разрешение на коммерческое использование участка.

Ходатайство о переводе подается в местную администрацию. Решению вопроса в пользу заявителя предшествуют общественные слушания и экспертиза необходимых документов. Вместе с ходатайством передаются копии следующих документов:

  • кадастрового паспорта и плана;
  • свидетельства о праве соотнесенности или выписку из реестра.

Владельцу предстоят некоторые расходы, связанные с переводом участка под коммерческое использование. Они складываются из оплаты:

  • публикации в местной прессе объявления предстоящих слушаниях;
  • публикации в том же печатном органе информации результата слушаний;
  • обращения к главному архитектору для проведения экспертизы и др.

Необходимо также помнить, что изменение назначения участка влечет пересмотр его кадастровой стоимости, а значит и увеличение земельного налога. Кроме того, потребуется заказать проект будущей гостиницы в специализированной организации.

Без него невозможно получить разрешение на строительство. Создание проекта и его согласование во всех инстанциях — платные услуги.

И только после завершения всех формальностей, владелец участка вправе приступить к строительству мини-отеля на своей земле.

Источник: https://kvadmetry.ru/izhs/stroit-gostinicu-na-zemle-izhs-mozhno-li.html

Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы

Строительство на землях ИЖС

Таунхаусы являются одними из самых востребованных объектов загородной недвижимости. По объему продаж в Подмосковье они потеснили даже коттеджи эконом-класса.

Однако при строительстве такого жилья возникает масса юридических нюансов, а застройщиком должны быть учтены определенные требования. Иначе, в дальнейшем, право на собственность жилья оформить не получится, а дом и вовсе могут направить под снос. Вряд ли потенциальный покупатель захочет инвестировать несколько миллионов рублей и находиться в постоянном страхе лишения своего же жилища.

В этой статье мы разберем основные юридические риски и проблемы, которые могут возникнуть при покупке таунхауса в Московской области.

Под таунхаусами в России чаще всего понимают сблокированные или соединенные между собой малоэтажные здания с отдельными входами. Однако к данной категории может быть причислен и небольшой отдельностоящий дом, разделенный на несколько владельцев.

Впервые такой формат загородного жилья появился в Московской области в 90-х годах. Несмотря на обилие разнообразных названий, в графе документа о купле-продаже будет прописано, что приобретается жилой дом блокированной застройки или секция в обозначенном типе дома.

Наиболее часто в рекламных буклетах можно встретить следующие виды:

  • Лейнхаус. Строение имеет отдельный вход, гараж и собственный сад;
  • Дуплекс. В данном примере есть два владельца и, соответственно, две двери;
  • Твинхаус. Также предназначен для проживания двух семей, но секции не отделены стеной, а внутри есть как общие жилые пространства, так и раздельные;
  • Квадрохаус. Строение объединяет четыре индивидуальные секции однотипной планировки.

Выбирая таунхаус в Подмосковье следует учитывать, что плата за коммуналку, газ, электричество и воду в таком комплексе будет обходиться на порядок дороже квартиры и частного коттеджа.

Кроме того, при значительном удалении от МКАД, семье необходимо иметь автомобиль, так как могут возникнуть затруднения с транспортной доступностью, наличием образовательных учреждений и детских садов.

Рассмотрим характерные черты таунхаусов:

  • он чаще всего расположен на отдельном участке и имеет выход к общественной зоне;
  • имеет ограниченную высотность – не более трех этажей;
  • используется для постоянного проживания (ПМЖ);
  • состоит из нескольких блоков (не более 10), каждая из которых предназначена для проживания одной семьи;
  • блоки имеют одну или несколько общих стен без проемов с соседними.

Таунхаусы могут быть многоярусными или иметь гораздо больше секций, чем заявлено выше. Однако это требует дополнительной экспертизы, проводить которую застройщики не любят, так как это несет для них большие временные и финансовые затраты.

При выборе таунхауса большую роль играет юридический статус земельного участка. Поскольку такие объекты являются жилыми, то и отстраиваться они должны на землях населенных пунктов.

Сегодня многие застройщики строят таунхаусы на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Является ли это нарушением? Ведь, согласно закону, на таких участках разрешено строительство дома для проживания одной семьи.

Ответить на этот вопрос однозначно нельзя. Хотя, с правовой точки зрения, продавая дом на несколько семей на территории, которая положена под одну семью, покупатели, по сути, вводятся в заблуждение, застройщики закон не нарушают, поскольку умело используют лазейку в законодательстве: путем продажи долей в объекте, а не целого дома.

Может ли таунхаус быть построен на землях ИЖС абсолютно законно? Да, это возможно. При этом должен быть соблюден ряд нормативов.

Так, при строительстве на землях ИЖС есть установленный минимальный и предельный размер участка. Речь идет о том, чтобы во всех бумагах на таунхаус была прописана площадь участка не меньше минимального размера. Под каждым блоком. Ведь каждая секция является, по сути, отдельным домовладением, с персональным участком.

Однако такой тип продажи, очевидно, не выгоден застройщикам. Поскольку девелоперы, в данном случае, переплачивают не только за большую площадь участка, но и за коммуникации, которые на землях с таким юридическим статусом стоят намного дороже, чем участки сельхозназначения.

Предположим, что в распоряжении у застройщика имеется 12 соток земли категории ИЖС. При минимально допустимом размере участка под индивидуальное строительство в 6 соток, его следует размежевать и нарезать на две равные части. Таким образом, здесь можно смело воздвигать дуплекс. Больше уже нельзя, так как, с точки зрения закона, такая постройка будет не совсем легитимной.

И вот тут то и приходит «на помощь» идея продажи по долям или частями. Можно спокойно делать более мелкую нарезку участков, например в 1,5 сотки. В этом случае первоначальные 12 соток превращаются в 8 участков, и на них можно построить восемь блокированных секций. Достаточно подобрать участок земли в хорошем месте, и желательно, чтобы он имел удлиненную форму.

Юридическое оформление таунхаусов

Разберем более детально основные моменты касательно юридического оформления.

С каким именно вариантом таунхаусов столкнется конкретный покупатель зависит от множества критериев:

  • Все таунхаусы имеют разный статус и назначение земель;
  • Различна и специфика проведения строительных работ;
  • Различные и условия взаимодействия местной администрации и самого девелопера, а также его личные предпочтения и осведомленность в мельчайших нюансах сделки.

Таунхаусы застройщики обычно либо «маскируют» под индивидуальный дом, либо оформляют как долевую собственность в доме. Оба варианта имеют как свои достоинства, так и недостатки, как для девелопера, так и для клиента.

В данном варианте таунхаус строят на землях поселений, предназначенных исключительно под под застройку индивидуальными домами. Могут быть построены как отдельно стоящие коттеджи, так и блокированные дуплексы и другие виды сблокированного жилья.

В этом случае площадь земельного участка под одной секцией ограничена правилами землепользования и застройки.

Даже если в документах указано, что дома должны быть возведены на 6-ти сотках, то это вовсе не ограничивает стройку. Главное, чтобы на каждую секцию проходился участок у дома площадью не менее 6 соток.

В противном случае, если на указанной площади строят ряд таунхаусов из нескольких блоков, проблемы собственнику будут обеспечены.

Приобретая таунхаус, владелец должен получить свидетельство на дом и на участок. При этом каждый таунхаус получает свой собственный почтовый адрес.

Однако статус дома накладывает существенные лимиты на строительный проект. В частности, не разрешено иметь общественный подвал и чердачное помещение, а инженерные коммуникации должны быть подведены к каждой секции отдельно. Такие правила увеличивают стоимость строительства ориентировочно на 10%.

Таунхаус, оформленный как Квартира

Особенность этого оформления понятна многим покупателям, даже без советов и объяснений юристов и риэлторов. В этом варианте постройка рассматривается как стандартный многоквартирный дом, в котором каждая квартира имеет персональный вход/выход.

Здесь действуют точно такие же правила, как и в обыкновенном доме. То есть всё, что вокруг дома — общее. Даже небольшой кусочек земли является общей собственностью всех владельцев. На каждую квартиру выделяется не более 0,5-1,5 сотки земли.

Таунхаус, оформленный как квартира в многоквартирном доме является наиболее безопасным и предпочтительным решением, с точки зрения закона. При этом клиент должен отчетливо понимать все минусы данного варианта: что участок ему принадлежать не будет, и что построенный дом вообще может быть возведен и на участке, взятым в аренду.

Бывают прецеденты, когда недобросовестные девелоперы берут площади в аренду, строят недвижимость и исчезают. Через какое-то время, когда срок арендных обязательств заканчивается, собственник имеет все права для повторной застройки. Что делать покупателям таунхаусов в таком случае? Только идти в суд.

Заключение

Пока что приходится констатировать факт, что когда речь заходит о правовом статусе таунхаусов, возникает больше вопросов, чем ответов. Увы, но законодательство, в отношении строительства данного формата жилья, совершенно не продуманно и юристы не могут прийти к единому мнению по многим вопросам.

Усложняет ситуацию и тот факт, что в действующем законодательстве понятие «таунхаус» отсутствует, поэтому при покупке такой недвижимости следует быть крайне осмотрительным.

Таунхаус — идеальный тип жилья, если вы не хотите расставаться с привычным городским комфортом, даже живя за городом. Однако покупая такое жилье, дабы избежать неприятных сюрпризов в будущем, лучше заранее изучить тонкости правового режима таунхаусов, тщательно изучить документы застройщика и по максимуму подстраховаться.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь о ней ссылкой в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/stroitelstvo-taunhausov-na-zemlyah-izhs/

Что такое земельный участок под ижс и в чем его преимущества? – Жилищные Дела

Строительство на землях ИЖС

Время чтения: 7 минут

В последние десятилетия в большинстве сфер жизни российского общества произошли масштабные изменения. К числу самых значимых эксперты относят становление и развитие рынка земли.

Сегодня в оборот этой недвижимости вовлечен широкий круг физических и юридических лиц. Несмотря на присущий рынку земли элемент инерционности, наличие недочетов и даже противоречий в законодательной базе, инвестиции в такие активы постоянно увеличиваются.

Поэтому у многих россиян возникает интерес к тому, что такое земельный участок под ИЖС.

Отличия участков под ИЖС от земель других категорий

Список предложений земли не ограничивается наделами, в названии которых присутствует лишь аббревиатура ИЖС. Встречаются также участки типа ДНТ, СНТ и прочие. Эти сокращения обозначают конкретный вид собственности на определенный земельный надел. Но наиболее востребована земля, которая относится именно к рассматриваемой категории.

Вначале следует упомянуть, как расшифровывается ИЖС участок. Это – аббревиатура, которая означает “индивидуальное жилищное строительство”. Забегая наперед, отметим, что покупка такого участка допускает использование материнского капитала. К тому же на данную финансовую операцию распространяется возможность применения налогового вычета. Подробнее речь об этом пойдет ниже.

Если участок относится к категории “земля для ИЖС” – это значит, что территория предназначена для возведения частного дома по индивидуальному проекту. Исходя из данной формулировки эксперты единодушны во мнении касательно случаев, когда надел по документам официально попадает под данную категорию.

Если будущие владельцы земли собираются проживать в построенном доме постоянно, прописаться там и получить почтовый адрес, приобретать следует только такой участок.

Следует объяснить, что означает статус ИЖС применительно к зданию. Прежде всего оно должно иметь не более трех этажей. Кроме того, согласно ст. 49 Градостроительного Кодекса, на территории городских поселений и округов застройка и конфигурация ИЖС должны соответствовать общему плану населенного пункта.

Каждый земельный надел характеризуется видом разрешенного использования, определение которого является прерогативой специалистов при местной администрации. Поэтому полезно узнать, в чем разница СНТ и ИЖС. Кстати, аббревиатура СНТ означает “садоводческое некоммерческое товарищество”.

Отличия между участками этих категорий:

  1. Надел под ИЖС располагается, как правило, в черте городского поселения или муниципального образования. Земля СНТ имеет исключительно сельскохозяйственное назначение.
  2. На земле под ИЖС можно строить жилой дом высотой не более 3 этажей. На участках СНТ разрешается строительство лишь дачных домиков.
  3. Оформление постоянной регистрации на наделе под ИЖС не сопряжено ни с какими сложностями, но для постановки на учет на земле СНТ следует сначала ходатайствовать о признании постройки жилой и вводе ее в эксплуатацию.
  4. Поскольку участки под ИЖС располагаются на территории поселения, их благоустройство финансируется из местного бюджета. Для развития инфраструктуры вокруг СНТ тоже используются бюджетные средства, но его внутренняя территория благоустраивается только за счет взносов членов товарищества.

Если речь зашла об аббревиатурах, стоит упомянуть также понятие ДНП – “дачное некоммерческое партнерство” и ЛПХ – “личное подсобное хозяйство.

Больше информации по этому вопросу можно получить в статье «Категории земель в РФ».

Преимущества участков под ИЖС

Основные преимущества участков под индивидуальное строительство заключаются в особенностях целевого оформления возведенного на них жилья. Частично этот вопрос затрагивался выше, но стоит уточнить некоторые моменты.

  • Покупка земли под строительство дома сопровождается значительными затратами на возведение сооружения. Если при нехватке средств придется обращаться в банк за кредитом, финансовая организация предоставит крупный заем под залог участка под ИЖС.
  • Поскольку наделы рассматриваемой категории находятся в пределах населенных пунктов, подключение к инженерным коммуникациям, в первую очередь к системам водо- и электроснабжения, не сопряжено с особыми сложностями.
  • Уменьшение фискальных сборов. Зная, сколько стоит участок, можно рассчитать предусмотренную законодательством сумму налогового вычета. Государство вернет покупателю надела под ИЖС 13% от суммы сделки. При этом в учет принимается сумма затрат на приобретение участка не более 2 млн. руб. То есть возвращается максимум 260 000 рублей.
  • Независимость. Обеспечивается она обособленностью расположенного в населенном пункте участка под ИЖС. И это, пожалуй, самое существенное, чем отличаются наделы под строительство от предназначенных для садоводства или дачного поселка. Приобретая участки последних двух категорий, гражданин становится членом товариществ/партнерств. То есть, он вынужден:
    • заплатить взносы – вступительный и целевой;
    • подписать с конкретной компанией договор на обслуживание;
    • заключить договор на пользование инженерными коммуникациями и так далее.

Владельцу участка под ИЖС делать это не придется.

Наделам в ДНП и участкам под ЛПХ тоже присущи некоторые особенности. Приобретение земли ЛПХ имеет определенные преимущества перед наличием права собственности на наделы землепользования других категорий.

Подробности содержатся в статье «Земли ЛПХ и ИЖС: в чем разница».

Достоинства и недостатки наделов под жилое строительство

Плюсы участков под ИЖС определяются, прежде всего, их расположением на территории населенного пункта. Среди достоинств можно перечислить то, что:

  • власти обязаны поддерживать дороги в хорошем состоянии, отслеживать инфраструктуру земель: поблизости должны располагаться остановки общественного транспорта, магазины, больницы, школы;
  • на участках данной категории допускается возведение хозпостроек, обустройство огорода или сада;
  • владельцам предоставляется возможность оформления налогового вычета.

Но тип земли ИЖС – отнюдь не идеальная форма собственности. Она имеет также некоторые недостатки, в частности:

  • участок данной категории не может превышать установленную законодательством площадь. Эта норма варьируется в регионах и определяется решением органов местного самоуправления;
  • строительство жилого частного дома регулируется большим количеством нормативных актов. Поэтому на каждом этапе возведения здания гражданину придется оформлять соответствующий пакет документов и учитывать требования различных ГОСТов и СНиПов. На это уйдет масса времени. А процедура ввода в эксплуатацию чрезвычайно бюрократизирована.

О том, что такое ИЖС в Земельном кодексе, уже упоминалось выше. Кроме этажности, в п.39 ст. 1 ЗК РФ прописано требование к общей высоте строения – она не должна превышать 20 метров.

Одной из ключевых характеристик дома является его неделимость на самостоятельные объекты недвижимости.

Помимо комнат, в нем могут находится вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения жильцами бытовых и других нужд.

В августе 2019 года законодательство претерпело изменения касательно вопроса использования земель под ИЖС. Тогда вступил в силу Закон № 340-ФЗ от 03.08. 2019 «О внесении изменений в Градостроительный Кодекс…». Согласно его положениям, порядок начала и окончания возведения объекта ИЖС носит уведомительный характер.

Застройщик не обязан получать разрешение на проведение работ. Достаточно лишь поставить в известность уполномоченный орган.

Кстати, в этом заключается принципиальное отличие земли ИЖС от СНТ по новому закону. Чтобы построить жилой дом на участке для садоводства, нужно получить разрешение от градостроительного отдела районного органа самоуправления по месту расположения надела.

Нормы застройки участка под ИЖС

В последнее время никаких изменений в нормах строительства на участках данной категории не произошло. Так, при возведении дома в данном случае следует руководствоваться положениями СНиП 31.02.

2001. В частности, объект индивидуального жилищного строительства должен иметь общую площадь не более 1,5 тыс. м2.

 Кроме того, при застройке участка нужно соблюдать установленные расстояния от здания:

  • до проезда – 3 м,
  • до дороги – 5 м.

Действуют также правила размещения ограждений. Например, следует помнить, что удаленность забора от дома должна быть не меньше 3 м. Нежилые постройки могут находиться на расстоянии 1 м от ограждающей участок конструкции.

Все, что можно делать на землях ИЖС, тоже регламентируется СНиПами. В частности, если надел расположен в холмистой местности или поблизости от леса, водоема, хозяину придется создать укрепленный фундамент или оформить разрешение на вырубку деревьев.

Кто и какие здания может строить на земле под ИЖС

Основным документом, регулирующим проведение строительных работ на наделах под ИЖС, является Градостроительный Кодекс РФ. Обычно используются такие земельные участки под строительство коттеджа. При этом внутренняя конструкция сооружения должна соответствовать следующим требованиям:

  • высота потолка – 2,5 м;
  • размер спальной комнаты – не менее 8 м2;
  • площадь гостиной – от 12 м2;
  • общая площадь санузла – не меньше 2,7 м2.

На участке разрешается возводить гараж. Причем нормы СНиПов относительно размеров этой постройки носят рекомендательный характер. Обязательны к соблюдению только удаленность гаража от забора, а также от собственного и соседнего домов.

Кроме того, категория земель под ИЖС позволяет собственнику строить:

  • баню,
  • сарай,
  • навес,
  • встроенную/пристроенную веранду,
  • беседку,
  • туалет.

Если говорить о том, кто может заниматься возведением сооружений на таком участке, то при выборе компании-контрагента необходимо удостовериться, что у нее есть разрешения на строительство частного дома.

Как можно бесплатно получить надел под ИЖС

Получить землю под строительство частного дома на безвозмездной основе могут:

  • граждане, на содержании которых находится трое и больше малолетних детей. Родители должны состоять в официальном браке (иметь брачное свидетельство) и обладать статусом многодетной семьи. Быть многодетными могут также родители-одиночки. Участок предоставляется однократно, а его площадь не должна быть меньше 3 соток. Максимальное значение этого параметра в каждом регионе РФ отличается. В среднем по стране площадь составляет 30 соток;
  • граждане иных категорий в случаях, предусмотренных законодательством субъектов РФ, например:
    • кавалеры Ордена Трудовой Славы;
    • Герои Советского Союза;
    • Герои Труда РФ и так далее.

Сама процедура бесплатного получения земли в ЗК РФ описана в общих чертах со ссылкой на региональные законы. Тем не менее, можно выделить следующие этапы:

  • подача в орган местного самоуправления заявления на постановку в очередь:
  • сбор пакета документов;
  • ожидание предоставления участка;
  • получение земли.

Чтобы надел не был изъят, рекомендуется приступить к строительству в первый же год оформления его в собственность.

Как приобрести надел под ИЖС

Давайте разберемся, как правильно купить землю под строительство дома. Хотя эта процедура обычно трудностей не вызывает, чтобы не потерять время и деньги, нужно заранее:

  • убедиться, что земля действительно предназначена для ИЖС;
  • выяснить основания покупки надела текущим владельцем и проверить законность его права собственности;
  • удостовериться в отсутствии обременений на землю.

Сама же покупка участков земли под ИЖС включает следующие этапы:

  1. Обращение в городскую администрацию с заявлением о выделении надела.
  2. Ожидание принятия решения. Органу местной власти отводится на это 30 дней. При наличии оснований возможен отказ.
  3. При принятии положительного решения власти публикуют в интернете и СМИ извещение о продаже земельного участка на аукционе.
  4. В случае отсутствия других претендентов либо по результатам торгов администрация оформляет договор купли-продажи надела.

Чтобы сделка прошла без задержек, нужно знать, какие документы должны быть при покупке земельного участка ИЖС. Кратко перечислим их:

  • документ, указывающий предназначение земли;
  • паспорт гражданина РФ;
  • правоустанавливающий документ на надел;
  • выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
  • регистрационное свидетельство с присвоенным участку кадастровым номером;
  • технический паспорт.

Аренда надела у администрации под застройку

Чтобы арендовать участок под ИЖС, нужно выполнить следующие действия:

  1. Заказать в горадминистрации копию плана местности в масштабе 1:500.
  2. Подобрать участок без строящихся объектов.
  3. Выяснить в местной администрации, возможна ли аренда этого надела.
  4. Убедиться в отсутствии на участке объектов, препятствующих строительству.
  5. Подать заявку на застройку.

На принятие органом власти решения может уйти несколько недель. При положительном исходе рассмотрения заявки проводится аукцион. Извещение о нем публикуется в СМИ и интернете.

Мочь закона
Добавить комментарий