Порядок продажи квартиры по переуступке прав собственности

Продажа квартиры по переуступке прав в 2019 году

Порядок продажи квартиры по переуступке прав собственности

Юридическая база знаний › Сделки с недвижимостью

27.12.2018 1 471 просмотров

Продажа квартиры по переуступке прав – это часто встречающийся тип сделки. Под переуступкой понимается такой факт: если дом не сдан в эксплуатацию, можно продать свою долю ещё только в возводимом здании. Покупатель становится долевым участником или, по-другому, дольщиком.

Понятие переуступки прав

Переуступка прав – это передача прав требования на квартиру в строящемся многоквартирном доме, полученных на основании договора долевого участия (ДДУ), другому лицу. Эту схему продажи еще называют цессией.

Такой договор (ДДУ) означает, что дольщик в дальнейшем может потребовать права на квартиру. Он приобретает, по сути не квартиру, так как она еще не построена, а права на неё.

Такая система продажи необходима застройщикам для того чтобы многоквартирный дом не стоял после его сдачи. Пока собираются вся документация для введения в эксплуатацию, в том числе и свидетельства о правах собственности, продажа затягивается на неопределенный срок, так как продавать в этот период запрещается. Поэтому застройщики нашли выход из положения и продают долю по переуступке.

Покупатели-инвесторы часто приобретают квартиру в новостройке еще на этапе котлована, потому как это заметно дешевле, нежели со свидетельством, когда дом сдан. А затем могут продать права на эту квартиру по договору переуступки и заработать на этой сделке.

Плюсы и минусы продажи доли по переуступке

Положительные стороны переуступки:

  • Выгодная цена. Многие инвесторы покупают у застройщика долю на стадии котлована, а потом перепродают дороже.
  • Быстрота регистрации сделки. Пакет документов минимален при переуступке прав.

Отрицательные стороны:

  • Доход от продажи квартиры в строящемся доме облагается налогом в размере 13% (от разницы между стоимости продажи и покупки). К примеру, доля приобретена по цене 1 500 000 рублей, а продана по переуступке за 2 000 000. Выгода составляет 500 000 рублей, вычисляем 13% и получаем 65 000 рублей. Такие налоги необходимо заплатить в налоговую службу.
  • Недобросовестные застройщики могут перенести сроки сдачи или провести некачественные строительные работы.
  • Судебные разбирательства. Иногда это все что остается покупателю, если условия договора не выполнены или строительство дома прекращено.

Перечень документов для оформления

Для продавца и покупателя необходимо собрать следующие документы:

  • ксерокопия паспорта, свидетельство о браке или разводе;
  • соглашение по ипотеке от банка, если ипотека имеет место быть;
  • согласие от супруга (супруги);
  • свидетельство о рождении для несовершеннолетнего собственника;
  • доверенность для представителей покупателя — при наличии таковых;
  • договор долевого участия;
  • согласие застройщика на проведение сделки.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Составление договора

Грамотно составленный договор цессии должен включать в себя:

  1. Информация о продавце, застройщике, покупателе.
  2. Стоимость переуступки.
  3. В каком порядке производится расчет.

В приложении обязательно должны находиться: проектная документация, согласие застройщика.

Договор обязательно должен быть заверен у нотариуса.

Здесь можно скачать образец договора

Как же продать квартиру по переуступке?

Сделка по переуступке прав регламентирована ФЗ-214 «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этапы оформления переуступки прав требования на долю:

  • Для начала необходимо определится со стоимостью объекта долевого строительства. Это процедура, как правило, не составляет труда, так как аналогов на рынке недвижимости великое множество.
  • Продавцу приготовить необходимую документацию, а покупателю внимательно изучить её. Если покупатель не компетентен в этом вопросе, самый легкий способ — это обращение к ресурсам интернета, а если он располагает денежными средствами – за помощью можно обратится к юристу по недвижимости.
  • Отправить застройщику уведомление о продаже квартиры и получить согласие супруга или супруги. Согласие оформляется у нотариуса.
  • У нотариуса оформить акт переуступки прав. У любого нотариуса образец есть в наличии.
  • Продавец и покупатель регистрируют сделку в Росреестре через МФЦ. На сделку можно прийти по предварительной записи на официальном сайте организации, или по живой очереди, которая регулируется с помощью талонов.
  • Покупатель забирает зарегистрированный документ через 10 дней. Если квартира в ипотеке, то срок даже меньше — 5 дней.

Заключение

В 2019 году продажа по переуступке регулируется Гражданским кодексом, а именно статьями начиная с 382 по 390. А также федеральным законом № 214-ФЗ.

Поскольку процесс продажи квартиры в строящемся доме может таить в себе достаточное количество тонкостей и подводных камней, очень желательно предварительно проконсультироваться у специалиста по вопросам подготовки документов и анализа безопасности сделки.

Переуступка квартиры в новостройке. Продажа жилья по договору переуступки. Ссылка на основную публикацию

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodazha-kvartiry-po-pereustupke

Процедура переуступки прав при покупке квартиры: преимущества и недостатки способа

Порядок продажи квартиры по переуступке прав собственности

Прежде чем соглашаться на выгодную покупку недвижимости, стоит узнать, что значит переуступка прав при покупке квартиры. Эта, на первый взгляд, выгодная процедура передачи жилья имеет свои особенности и риски.

В чем суть переуступки

Покупка квартиры по переуступке прав или договор цессии – это распространенный механизм при реализации  недвижимости не напрямую от застройщика. Совершить подобную покупку можно только до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Подразумевается, что новый владелец перебирает на себя все обязанности бывшего, а точнее дольщика. При этом покупатель получает все права по ДДУ, но также и обязанности.

То есть он должен вносить платежи по разработанному ранее графику, не получиться изменить уровень процентов и другие условия договора.

Важно! На данный момент возможностью покупки квартиры по договору переуступки пользуют около 30% людей, желающих купить недвижимость в новостройке.

Часто инвесторы выкупают квартиры блоками, этажами и потом когда, строительство подходит к завершению продают недвижимость, по более высокой цене при помощи цессии. К такому шагу также могут подтолкнуть непредвиденные обстоятельства, если оплачивать взносы не получается.

Уступка права требования не означает получение квартиры в собственность – это значит, что продавец передает право требования на будущую передачу ее в собственность.

Преимущества и недостатки

Купить квартиру по договору цессии выгодно и опасно одновременно, поэтому прежде чем решиться на такую сделку нужно взвесить все ее аспекты. Если сделка проведена в соответствие с буквой закона, она не оспаривается и имеет полностью легитимный характер. Чаще всего такое жилье дешевле, чем у застройщика или же квартиры, на которую уже оформлено право собственности.

Не стоит забывать, что когда квартира уступается, а с ней на нового участника накладываются обязательства. Самым опасным в этом случае являются риски, которые связаны с застройщиком, среди них:

  1. Нарушение сроков сдачи объекта.
  2. Некачественные квартиры.
  3. Банкротство.
  4. Другие нарушения.

Прежде чем соглашаться на приобретение по переуступке прав нужно досконально изучить ДДУ, оценить его условия, сроки ввода в эксплуатацию и т.д. Не лишним будет посетить стройплощадку, чтобы воочию увидеть ситуацию. Только оценив сделку объективно, для этого стоит привлечь специалистов (юриста, строителя), можно будет исключить риски такой процедуры.

Важные нюансы

Есть отдельные важные моменты, которые необходимо учитывать при покупке квартиры таким образом, среди них:

  • При оформлении цессии необходимо указывать в соглашении тип изначального договора, который является основанием для возможности использования такого типа продажи недвижимости. То есть первичную сделку между застройщиком и первым владельцем. Это может быть договор долевого участия или предварительная купля-продажа.
  • Обязательно должна присутствовать сумма и порядок расчетов новым дольщиком, в противном случае договор считается недействительным.
  • Наличие документов у продавца и соответствие их бумагам застройщика нужно проверять лично и очень тщательно. Если нет уверенности в своих знаниях, лучше привлечь эксперта.
  • Договор необходимо обязательно заверять нотариально.
  • Продавец обязан известить застройщика о предстоящей переуступке. Хотя закон это не требует, но на практике нужно не просто согласовать, а сделать это в письменном виде. Застройщик может не дать согласия на переуступку, только в том случае, если сделка противоречит закону.

Воспользоваться правом на переуступку прав можно вплоть до подписания акта приема-передачи квартиры, то есть сдачи ее в эксплуатацию.

Мнение застройщиков

Права ограничивать дольщиков в оформлении цессии, застройщик не может, по крайней мере в законе такая норма не прописана. Но никто не помешает ему влиять на данную ситуацию. Часто в первичных договорах прописывается пункт относительно обязанностей дольщика об уведомлении застройщика о совершении переуступки.

Иногда в ДДУ указывается запрет на переуступку.  Так удается избежать демпинга со стороны инвестиционных компаний, когда они на этапе котлована скупают много квартир и когда дом уже почти готов продают их значительно дешевле, чем сам застройщик. Они в любом случае при этом выигрывают.

Если опираться на практику, то застройщик редко бывает против переуступки, к тому же ему нет разницы, кто будет платить взносы, главное чтобы они уплачивались вовремя. Единственная мера, которую они практикуют – это требования уплаты всей суммы договора.

Для того чтобы избежать любых претензий, застройщика лучше пригласить в качестве третьей стороны договора, так все стороны будут обезопашены от рисков.

Продажа-покупка квартиры по переуступке

Есть некоторые специфические моменты, что их нужно учитывать при продаже квартиры. Так если она была куплена в браке, продать ее не удастся, без заверенного согласия супруга/супруги. Если собственность оформлена совместная, необходимо личное присутствие.

Что касается покупки квартиры, то новый долевой участник фактически заменяет прежнего со всеми его правами и обязанностями.  Если прежний владелец не в полном объеме выплатил суму договора, ее придется уплачивать, по указанному в первом договоре графику, что-либо менять, не получиться. Стоит сверить все документы продавца и застройщика, чтобы минимизировать риски.

У покупателя по результатам сделки на руках должны быть следующие бумаги:

  • Основной, первичный договор, по которому производилась переуступка.
  • Подтверждение расчетов по основному договору.
  • Акт передачи указанных документов.
  • Письменное подтверждение от застройщика.
  • Оригинал договора уступки, прошедшего регистрацию.

Риски

Больше всего рисков связано с признанием договора недействительным, причем в этом случае рискуют и покупатель и продавец.

Причины на то могут быть разные, но для того, чтобы не попасться в ловушку мошенников, при оформлении договора цессии необходимо указывать реальную стоимость, которая была уплачена/получения. В таком случае, при расторжении договора в судовом порядке, каждый останется при своем.

Причем занижение стоимости неудобно именно для покупателя, ведь он сможет получать налоговый вычет. Если размер уплаченной суммы ниже реальной, то он сможет рассчитывать не на весь доступный ему вычет.

Еще одна распространенная уловка – это двойная или даже тройная продажа. То есть когда одна квартира продается дважды или трижды разным людям. Избежать этого можно только тщательным контролем предоставляемых документов продавцом. Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован в едином реестре, по таким ведется учет.

Если квартира была оформлена в ипотеку, новый владелец прав будет обязан уплачивать ипотеку по согласованным ранее условиям. Уступка права требования приветствуется банками, при оформлении ипотеки этот момент может указываться в документах.

В чем разница между переуступкой и покупкой квартиры

При переуступке новый владелец, а точнее дольщик получает право и требования на получение квартиры в собственность. Предъявлять это требования можно в неопределенном будущем, тогда, когда квартира будет сдана в эксплуатацию. Что касается купли-продажи, когда есть свидетельство о собственности, то есть квартира уже принадлежит человеку, то тут происходит покупка именно права владения.

[smartcontrol__shortcode key=”переуступка при покупке квартиры риски” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

С договором цессии также передаются обязанности, что при купле невозможно. Переуступка – это сделка, при которой продавец обязан предоставить целый пакте документов и согласовать продажу с застройщиком. Все эти документы должны быть зафиксированы актом приема-передачи, в таком случае удастся избежать претензий в будущем.

С покупкой ничего подобного не нужно, потребуется только свидетельство о праве собственности и документ, который является основанием для получения права владения. Дополнительный пакет зависит от конкретных обстоятельств.

[smartcontrol__shortcode key=”что значит переуступка при покупке квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Вывод

Покупка квартиры по договору цессии остается актуальной и будет таковой еще долго.

Все потому что многие инвесторы заинтересованы в своей же прибыли, они скупают квартиры еще на стадии начала строительства, а в момент, когда объект почти готов успешно распродают недвижимость по цене на 20-30% большей, нежели была затрачена. При этом стоимость все равно ниже той, что просит сам застройщик.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-po-pereustupke.html

Как продать квартиру по переуступке

Порядок продажи квартиры по переуступке прав собственности

» Купля-продажа квартиры » Продажа квартиры по переуступке

310 просмотров

Квартиры в новостройках очень часто приобретаются по договору долевого участия (ДДУ) еще на стадии рытья котлована. Фактически, никакого жилья еще не существует, одно не построено.

Однако застройщик, с целью сокращения собственных затрат, готов продавать все или некоторые квартиры заранее, заключая такой договор.

Как правило, квартира, купленная по ДДУ, обходится покупателю дешевле примерно на 20-50%.

Понятие переуступки при продаже квартиры

Не всегда такую недвижимость приобретают с целью дальнейшего проживания. Такой возможностью пользуются и спекулянты, покупающие дешевле и продающие дороже. Кроме всего прочего, сам будущий собственник жилья может уже ближе к концу строительства решить, что ему нужно жилье больше или меньше, а значит заключенный ДДУ уже не устраивает.

В такой ситуации напрямую продать квартиру еще невозможно, потому что право собственности еще не оформлено.

В то же время, можно уступить свои права на договор долевого участия, что и называется переуступкой прав. Фактически, это та же сделка купли-продажи, но оформляется она значительно быстрее и проще.

Нужно учитывать, что реализовать такое право можно только до того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию.

Преимущества покупки квартиры по переуступке

Главное преимущество для покупателя по переуступке в том, что такая квартира будет стоить значительно дешевле, чем аналогичное, но уже сданное в эксплуатацию жилье. Кроме того, за счет того, что у жилья не было других собственников, рисков тут минимум.

Один из основных рисков при покупке квартиры по ДДУ – это невыполнение застройщиком своих обязательств. При переуступке прав этот риск сводится к минимуму, ведь дом уже почти готов.

Продавец же получает выгоду за счет того, что на стадии котлована он приобретал квартиру намного дешевле, чем продает права на ее получение уже ближе к концу строительства.

Пример: Аналогичная квартира на рынке стоит 3 миллиона рублей. На стадии котлована ее купили по ДДУ за 1,5 миллиона рублей.

Ближе к концу строительства, например, за полгода до ввода дома в эксплуатацию, когда основное уже сделано, это жилье можно продать за 2-2,5 миллиона рублей.

Это, с одной стороны, дешевле, чем такое же, но уже полностью готовое жилье, а с другой стороны, это значительно дороже, чем стоимость квартиры на стадии котлована.

Квартиры по переуступке продают обычно за несколько месяцев до ввода дома в эксплуатацию. Раньше – нет смысла, покупатели могут и не согласиться. Позже уже тоже не получится, так как после того, как дом сдан в эксплуатацию оформляется право собственности и тут уже нужно будет продавать квартиру на общих основаниях. Это сложнее и дольше, чем по договору переуступки прав.

Буфер в виде нескольких месяцев до даты сдачи дома в эксплуатацию используется для поиска покупателей и оформление всей сделки, чтобы точно не пришлось все делать сверхсрочно за несколько дней до того, как застройщик объявит о готовности дома.

Процедура продажи квартиры по переуступке прав не особо сложная, однако имеет свои особенности и нюансы.

Порядок действий

  1. Оценить стоимость квартиры на данный момент.
  2. Найти подходящего покупателя.
  3. Показать будущее жилье, если есть что показывать.
  4. Получить разрешение на переуступку прав от Застройщика (если требуется).
  5. Обсудить с покупателем условия сделки и предоставить все необходимые документы.
  6. Составить, подписать и зарегистрировать договор переуступки.

Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных пунктов.

Оценка недостроенной квартиры

Существуют два основных варианта оценить стоимость еще, фактически, не существующей квартиры: самостоятельно или при помощи специализированной оценочной компании.

  • Самостоятельно. Просто, быстро и бесплатно, но не очень точно. Покупатель может и не согласиться с цифрой, указанной продавцом. Расчет произвести не особо сложно. Нужно лишь определить стоимость примерно такой же квартиры на рынке и сделать скидку примерно в 20%.

Пример: Предположим, продавец купил квартиру на стадии котлована за 1 миллион рублей.

На момент продажи такое же жилье, в доме поблизости, но уже сданном в эксплуатацию, стоит 2 миллиона рублей.

Таким образом, если до полной готовности дома осталось лишь несколько месяцев, можно свободно продавать жилье примерно за 1,5 миллиона рублей. Прибыль, до оплаты налогов, составит 500 тысяч рублей.

  • Оценочная компания. Оценщики проводят многочисленные расчеты, вникать в которые нет особого смысла. Они устанавливают более точную и справедливую цену на жилье, которую, к тому же, практически невозможно оспорить. Главный недостаток такой схемы: оценка – это платная услуга. К тому же, придется подождать готовности отчета: обычно около 1 недели.

Следующий этап – поиск покупателя. Можно просто поспрашивать знакомых, но это не слишком удачный подход. Намного проще и быстрее выложить объявления о продаже квартиры (можно даже не уточнять, что через переуступку прав) в интернете. Например, на том же сайте Avito или аналогах.

Осмотр жилья

Далее нужно позволить покупателю осмотреть его будущую квартиру. При условии, разумеется, что уже есть что смотреть.

Учитывая тот факт, что подобные сделки совершаются уже на последних этапах, незадолго до того, как дом будет сдан в эксплуатацию, как минимум коробка с квартирой уже должна быть готова.

Если по какой-то причине ничего еще нет, то можно показать макеты, 3D модель, планировку и так далее. В общем все, что предоставлял застройщик еще на этапе начала строительства.

Разрешение от застройщика

Если продавец еще не полностью выплатил всю положенную сумму по ДДУ, то для переуступки прав требуется разрешение застройщика. В противном случае никакое разрешение не нужно, однако, во избежание возможных проблем рекомендуется такое разрешение все же получить или, как минимум, просто уведомить застройщика о том, что будущий собственник квартиры по договору долевого участия поменяется.

Обсуждение условий сделки

На этом этапе нужно обсудить с покупателем условия сделки. Учитывая тот факт, что она будет производиться в упрощенном порядке (сравнительно с классическим договором купли-продажи), обсуждать тут особо нечего, разве что стоимость квартиры.

договора продажи квартиры по переуступке

После того, как все стороны точно понимают, что они хотят и что получат, нужно составить, подписать и зарегистрировать договор переуступки прав. В нем отражается следующая информация:

  • Данные сторон сделки. Нередко в качестве уступающего лица выступает компания-инвестор, заранее скупившая все доступное жилье в доме.
  • Информация о будущей квартире. Адрес, площадь, этажность и так далее.
  • Стоимость квартиры. Цифрами и прописью. Здесь же обычно описываются и условия расчетов, кто, как, когда и в какой сумме перечислит средства.
  • Условия сделки. Тут прописывается вся основная информация о том, как будет производиться переуступка прав.
  • Дата и подпись. Дата обязательно актуальная на момент заключения сделки.

Образец договора продажи квартиры по переуступке

Скачать образец договора продажи квартиры по переуступке

Требуемые документы

Для оформления сделки понадобятся следующие документы:

  • Паспорта сторон. Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, нужен будет его устав, свидетельство о регистрации, а также документы, на основании которых подписан получил право подписи именно этого договора.
  • Договор долевого участия. Этот документ является единственным подтверждением того, что продавец действительно является будущим собственником квартиры. Он заменяет одновременно техпаспорт, правоустанавливающие документы, выписку из БТИ и так далее.
  • Разрешение на переуступку прав от застройщика. Если требуется.

Расходы и сроки

Никаких специальных затрат продавец и покупатель не несут. Даже госпошлина за регистрацию права собственности не требуется.

Из реальных затрат следует отметить только платеж покупателя за саму квартиру, а также возможные расходы на оплату услуг оценочной компании (около 1-2 тысяч рублей) и оплату услуг нотариуса, если договор переуступки будет заверяться нотариально, что абсолютно не обязательно (около 2-5 тысяч рублей).

Учитывая минимальное количество документов и общую простоту сделки, все можно оформить буквально за 1-2 дня. В среднем на такую процедуру, с учетом того, что покупатель с продавцом будут не слишком активны, уходит около 1-2 недель.

Налог за продажу квартиры по переуступке

Несмотря на то, что продается, фактически, не квартира, а лишь права на нее, платить налог в размере 13% все равно нужно. Это делает продавец, как получатель дохода. Следует учитывать, что оплата производится только с суммы полученной прибыли.

Пример: Предположим, что у застройщика продавец приобрел на стадии котлована квартиру за 1 миллион рублей. Продает ее он уже за 1,5 миллиона рублей. 13% налога нужно заплатить только с разницы этих сумм: 500 тысяч рублей. В данном случае сумма налога составит 65 тысяч рублей.

Договор переуступки достаточно простой, однако и с ним может быть связано множество проблем. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, на что именно нужно обращать внимание в первую очередь. Они же могут сопровождать всю сделку, тем самым контролируя риски и указывая на возможные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/

Как продать квартиру по переуступке: советы и хитрости|продажа квартиры по переуступке

Порядок продажи квартиры по переуступке прав собственности

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Объявления о продаже квартир по переуступке права собственности встречаются все чаще.

  • Что это?
  • Выгодна ли такая покупка конечному приобретателю?
  • Какие риски сопутствуют продаже?
  • Должен ли продавец платить налог с полученной суммы?

На эти и другие вопросы даст ответы данная статья.

В каких ситуациях возможна продажа по переуступке права собственности

Значительная часть квартир приобретается потенциальными жильцами или инвесторами на стадии котлована. Разница между конечной ценой и первоначальной, предлагаемой застройщиком, может достигать 100%.

Вместе с тем, на стадии котлована покупатель еще не является собственником квартиры, его взаимоотношения с застройщиком в большинстве случаев регулируются ФЗ-214 от 30.12.2014 года «О долевом участии».

Если стройка будет заморожена, застройщик обанкротится, дольщик имеет возможность вернуть свои деньги через суд. Говорить о наличии права собственности можно только после подписания акта приема-передачи и внесения соответствующей записи о правах на недвижимость в Росреестр.

Сущность переуступки

Переуступка права предполагает, что продавец свои права на недвижимость после ее постройки подтверждает договором о долевом участии, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. Так вот собственник этих прав (продавец) переуступает свои права и обязанности по договору долевого участия другому лицу, который после сдачи дома получит собственность.

Важно: данное положение действительно только до момента, пока не сдан дом в эксплуатацию.

Если акт приема-передачи подписан, дольщик обязан дождаться регистрации своего права в Росреестре (Выписки ЕГРН). Период между передачей квартиры по акту и получением собственности называется «мертвый период», поскольку в этот период нельзя совершать никаких сделок ни с правами, ни с имуществом.

Иначе есть риск остаться без денег и с двойными-тройными переуступками

Переуступка может быть оформлена двухсторонним или трехсторонним (с участием застройщика) договором в простой письменной форме. Называться договор может как просто договор или соглашение о переуступке, так и договор цессии.

Важно: Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован, поэтому ни в коем случае не отдавайте деньги до того, как этот договор зарегистрируют в Росреестре. Иначе есть риск остаться и без денег, и с двойными-тройными и так далее переуступками.

Дольщик обязан уведомить застройщика о совершаемой сделке. Официально в законодательной базе такого требования нет, но застройщик является стороной по договору долевого участия. Впоследствии он имеет право оспорить сделку. Исключение, если в Договоре долевого участия указано согласие как обязательное.

Статьи 382 п. 2 и 388 п. 4 абзац 2 ГК РФ говорят нам, что если в договоре прописано «требуется» согласие, то без согласия застройщика переуступать нельзя.

Законодательная база, регулирующая проведение сделок

Стороны по договору обязаны руководствоваться следующими правовыми актами:

  • ФЗ-214 от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
  •  Ст. 385 ГК РФ. Уведомление о переходе прав.
  • Ст. 388 ГК РФ. Декларирует основные условия, при которых возможна продажа квартиры по переуступке.
  • Ст. 389 ГК РФ. Содержит положения, дополняющие и уточняющие требования ст. 388.
  • Ст. 390 ГК РФ. Содержит положения, регламентирующие ответственность продавца-дольщика, решившего продать недвижимость до вступления в права собственности.

Выгоды от продажи недвижимости по переуступке

Для конечного покупателя выгода очевидна:

  • Снижается риск «недостроя» при еще не выросшей цене за квартиру по сравнению с участием в инвестировании на начальном этапе строительства. Дом практически достроен. В значительно меньшей мере можно опасаться, что застройщик обанкротится, а строительство затянется.
  • Как только документы на право собственности будут оформлены, цена квадратного метра вырастет на 20-25%.
  • Договор заключается в более короткие сроки. Нет необходимости собирать многочисленные справки.

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/zhiznennye-situatsii/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-prava-sobstvennosti/

Переуступка права собственности на квартиру: как оформить?

Порядок продажи квартиры по переуступке прав собственности

Переуступка права собственности – это юридическая процедура, при которой право на приобретение недвижимого имущества передается от одного собственника другому. Факт передачи прав именуется термином «цессия», при этом продавец имущества – цедент, а покупатель – цессионарий.

По договору цессии фактически происходит не продажа жилья, а лишь смена дольщика по договору долевого участия. Законодательно процедура переуступки жилья регулируется ФЗ №214 от 2004 г. и Гражданским Кодексом РФ.

Покупка квартиры по переуступке

Договор цессии устанавливает отношения между новым покупателем и застройщиком, т.е. вместе с правом требования своевременной сдачи квартиры строительной компанией, покупатель обязуется производить денежные расчеты, если предыдущий владелец не внес полную стоимость жилья.

Покупателем может стать как физическое, так и юридическое лицо. Переуступка права на недвижимость происходит по двум сценариям:

  1. По предварительному договору. Суть состоит в том, что перед заключением основного договора цедент и цессионарий подписывают соглашение о возможной продаже жилья в будущем. На этом этапе не производятся никакие денежные расчеты, а сам договор не проходит государственную регистрацию.
  2. По договору долевого участия. Переуступка права собственности разрешается до момента подписания акта приема-передачи недвижимости от застройщика к владельцу. Дальше между старым и новым собственником заключается договор цессии, который подлежит обязательной госрегистрации. Важным пунктом документа является информация о расчетах между бывшим владельцем и застройщиком: если осталась задолженность по оплате, то она переходит на нового владельца.

На что обратить внимание при покупке квартиры по переуступке?

Договор долевого участия регламентирует финансовые расчеты между покупателем и застройщиком, сроки сдачи жилья в эксплуатацию и требования к недвижимости. Отдельно могут быть прописаны особые условия договора, например, обязательное оповещение застройщика обо всех сделках, касающихся квартиры.

Заключение сделок по переуступке прав собственности

Главным преимуществом  такого рода операций для покупателя становится возможность приобрести недвижимость в конкретном доме, если застройщик уже распродал все квартиры. В результате проведения сделки, в выигрыше остаются обе стороны.

Бывший дольщик продает квартиру по более высокой цене, чем покупал, а покупатель приобретает имущество по цене, значительно ниже, чем обошлась бы покупка готового жилья. Чтобы избежать возможных рисков, необходимо четко соблюдать законодательные аспекты операции.

При заключении договора лучше обратиться за помощью юриста, чтобы исключить двусмысленное толкование условий. Поскольку вместе с правом на владение имуществом покупателю передаются долговые обязательства, необходимо получить разрешение застройщика на проведение сделки.

Как оплачивать квартиру с помощью банковской ячейки, читайте тут.

Новый владелец получает те же права на недвижимость, которые принадлежали продавцу, поэтому в договоре уступки подробно описывается все условия с указанием документов, передаваемых покупателю. После подписания договора цессионарий получает такой пакет документов:

  • Основной договор – документ, который содержит условия сделки, а также права и обязанности сторон.
  • Документ, отражающий финансовые расчеты между застройщиком и бывшим владельцем.
  • Разрешение застройщика на проведение переуступки (если квартира приобреталась в кредит, понадобится также разрешение банка).
  • Акт по передаче пакета документов.

Это происходит потому, что в договоре долевого участия обозначена минимальная стоимость квартиры – оговоренная на первоначальном этапе строительства, и именно ее цессионарий получает после расторжения сделки. Но по договору уступки он мог заплатить цеденту гораздо большую сумму, и разницу вернуть назад невозможно.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке по договору уступки – наиболее распространенная операция на рынке недвижимости. После подписания ДДУ владелец квартиры имеет право на переуступку жилья новому покупателю, но только до момента сдачи застройщиком жилья в эксплуатацию.

Покупка квартиры по переуступке в новостройке — смотрите подробности в этом видео:

Причинами для такого шага со стороны владельца квартиры могут быть:

  • Желание избежать покупки некачественного жилья (если замечания по качеству возникают уже после подписания ДДУ). В этом случае новый владелец не сможет предъявить претензии продавцу, а будет решать вопросы напрямую с застройщиком.
  • Возможность заработка (стоимость квартиры возрастает по мере степени готовности к эксплуатации). Некоторые инвесторы массово скупают квартиры в строящемся доме, чтобы позже продать по более высокой стоимости.

Поэтому ни в коем случае нельзя соглашаться на такие условия. Для того, чтобы избежать обмана, необходимо заключать сделку только по ДДУ, с письменным соглашением застройщика.

Заключение сделки по переуступке задним числом

По стандартной схеме переуступки сделка проводится в промежуток времени от даты заключения ДДУ до сдачи жилья в эксплуатацию. Но с момента подписания акта приемки до оформления документов на право собственности может пройти 1-2 года.

По закону новоиспеченный владелец уже не может передавать квартиру по переуступке. Выход из этой ситуации есть, если застройщик согласится изменить дату акта приема-передачи.

Если между цедентом и цессионарием был заключен предварительный договор купли продажи, можно просто перенести дату основного договора, до того момента, как он пройдет государственную регистрацию.

Чтобы приобретение недвижимости по договору цессии не обернулось неприятным сюрпризом, необходимо заранее изучить документы на дом, убедиться в надежности застройщика и проконтролировать, чтобы процедура уступки соответствовала законодательным нормам.

Переуступка прав по ипотеке

Продажа ипотечной недвижимости по переуступке может оказаться выгодным для всех участников сделки:

  • Для заемщика – это шанс избавиться от долговых обязательств перед банком, если он испытывает финансовые трудности и не может своевременно вносить платежи.
  • Для нового покупателя – возможность приобретения квартиры по выгодной цене.
  • Для банка – способ вернуть вложенные денежные средства, а также процентные начисления по кредиту.

Зачастую в договоре по ипотечному кредитованию предусмотрена возможность передачи права пользования третьему лицу. В ходе переуступки заемщик передает свои права на жилье и обязанности по кредиту новому владельцу. Провести такую операцию возможно только после получения разрешения от банка.

Пошаговая инструкция для покупки квартиры описана здесь.

Дальше между банком и вторым покупателем заключается новый договор кредитования.Существуют ситуации, когда именно банк выступает инициатором перепродажи недвижимости, находящейся в залоговой собственности.

Плюсы и минусы договора переуступки рассмотрены в этом видео:

Если заемщик не выполняет условий договора по ипотеке, банк может реализовать квартиру, выставив ее на аукцион. Для нового владельца приобретение квартиры по переуступке оказывается выгодной операцией, притом для заключения договора нет необходимости проводить оценивание жилплощади, а также ждать разрешение банка и вносить первоначальный платеж.

Как быстро, а главное правильно, оформить доверенность на покупку квартиры, узнаете из этой статьи.

Но существуют и определенные риски: банк может повысить процентную ставку по кредиту в случае непредвиденных ситуаций (экономический кризис, падение курса).

Покупка квартиры по переуступке в строящемся доме

Переуступка квартиры в строящемся доме возможна на разных этапах: с момента закладывания фундамента до проведения завершающих работ. При этом стоимость жилья растет одновременно с тем, как строительство подходит к концу.

На завершающих стадиях обычно дольщик вносит полную стоимость жилья, и поэтому нет необходимости в заключении дополнительного соглашения при переуступке. Для нового покупателя этот вариант сопряжен минимальными рисками – поскольку он может посетить квартиру, оценить планировку и качество жилища.

Переуступка в доме, сданном Госкомиссии, возможна только до того, как дольщик подпишет акт приема-передачи со строительной компанией, подтверждающий выполнение сторонами всех обязательств. Как только документ подписан, собственник жилья может продавать недвижимость по стандартному договору купли-продажи.

Какие нужны документы при переуступке прав? novstroylight.ru

После переуступки участник долевого строительства обязан выплатить налог, который составляет 13% от суммы, составляющей разницу между стоимостью покупки и продажи квартиры.

При заключении договора уступки необходимо указывать реальную стоимость объекта. Это убережет от денежных потерь в случае расторжения сделки или поможет вернуть вложенные средства при выявлении факта мошенничества.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/pereustupka-pri-pokypke-kvartiri.html

Продажа квартиры по переуступке прав собственности – как продать, долевого участия, в строящемся доме, налоги, ипотечной, в построенном доме

Порядок продажи квартиры по переуступке прав собственности

Существует определенный ряд требований к квартирам, которые могут принимать участие в подобного рода сделках. Как правило, это новые квартиры и здания, ранее не бывавшие в эксплуатации.

Они могут быть еще недостроенными или только законченными, но еще не сданными.

Продажа жилых зданий такого типа может осуществляться только при наличии документа о собственности у застройщика или инвестора.

Что это такое?

Переуступка прав собственности на недвижимость – это фактически передача права владения другому лицу в то время, когда сам дом или квартира еще не достроены или не сданы.

Долевщики, которые ранее уже вложили свои средства в эту застройку, имеют на руках договора, что и являются главным документом для оформления договора о переуступке прав собственности.

Они фактически отказываются от своего владения недвижимостью, уступая его другому лицу, а именно будущему жителю и хозяину квартиры.

Причины сделки

Инвесторы, которые ранее уже вложили денежные средства в какую-либо застройку, не хотят ждать, а сразу же начинают искать покупателей для их недвижимости.

По закону с момента введения здания в эксплуатацию до момента оформления акта о собственности на недвижимость может пройти более месяца.

Поэтому после окончания стройки, застройщики или инвесторы имеют на руках всего лишь договора, подтверждающего участие в долевом строительстве, не дающего прав собственности.

Тут вступает в силу договор о продаже по переуступке собственности, который выгоден в первую очередь не для самого покупателя, а для этого же инвестора.

Он избегает бумажной волокиты и больше не вынужден находиться в «подвешенном» состоянии.

Продажа квартиры по переуступке прав собственности

Продажа квартир по уступке прав владения на нее выполняется обычно по цене несколько ниже за действительную, ведь квартиры с готовым свидетельством (на оформление которого нужно время) будут стоить куда дороже, но строители все же предпочитают продавать в 25% случаев по переуступке.

Это объясняется не желанием ожидать, а необходимостью скорее продать квартиру или дом:

  • получив прибыль;
  • окупив вложения, хоть и потеряв небольшую часть общей суммы.

Долевое участие

Как говорилось ранее, долевое участие в строительстве дома предоставляет возможность контроля над ценой на недвижимость.

При оформлении договора по переуступке прав собственности на недвижимость процедура выгодна в первую очередь для долевого участника строительства.

В строящемся доме

В строящийся дом долевой участник вкладывает средства для их дальнейшего возврата и получения прибыли.

В строящемся доме застройщик или долевщик не имеет права собственности на дом, поэтому все, что у него есть, – это документ о долевом вложении.

Продать квартиру без права собственности он не сможет, поэтому единственный остающийся вариант, – это продажа по договору переуступки права собственности.

В построенном доме

Варианты развития событий для долевщика в построенном доме существуют разные:

  • он имеет право продать квартиру по переуступке и ДДУ, не дожидаясь оформления документа о праве собственности, потеряв некоторый процент от возможной суммы продажи квартиры;
  • с другой стороны, можно дождаться документов и продать квартиру «полноценно».

Стоит отметить, что банки не против продажи квартир по переуступке, они принимают такие сделки.

Ипотека

Купить квартиру по переуступке в ипотеку тоже реально, банки идут на встречу клиентам. При этом будет выплачиваться не полностью реальная стоимость квартиры, а несколько меньшая сумма, что также выгодно для покупателя квартиры.

Он фактически:

  • покупает не саму квартиру;
  • а перекупает право собственности на нее, а затем уже получает документы о владении квартирой.

При этом в собственность переходят и долги бывшего «хозяина», то есть инвестора. Вот почему стоит очень внимательно и детально подходить к выбору застройщиков и проверять их.

В некоторых случаях оформление договора по переуступке права собственности считается недействительным, а иногда и вовсе случается так, что после оформления такого договора до окончания стройки, объект продажи не отвечает нормам строительства и допускается к эксплуатации.

При покупке квартиры в ипотеку надо быть еще более внимательным, чтобы банк не вносил никаких изменений в ваш договор.

Пошаговая инструкция

Стоит более детально изучить процесс оформления и правила договора по переуступке.

Как же все таки продать квартиру по переуступке прав собственности долевого участия, а также как выгодно ее купить, чтобы не остаться обманутым?

Заключение договора цессии

Купля-продажа квартиры может состояться по одному из вариантов:

  1. Продажа по предварительному договору купли-продажи.
  2. Продажа квартиры по переуступке прав собственности долевого участия.

Второй вариант является более безопасным, но и тут необходимо иметь предосторожность, ведь если долевщик не полностью выплатил свою долю, то кредитная задолженность может перейти и к покупателю.

Договоры по ДДУ (договоры долевого участия) обязательно должны пройти государственную регистрацию, только так они будут считаться действительными.

Заключение договора цессии по ЖСК (жилищно-строительному комплексу) достаточно усложненный вариант, но и он возможен. Для этого одного члена ЖСК необходимо выписать, приняв при этом нового члена, то есть нового владельца квартиры. Этот процесс может значительно затянуться.

Для оформления такой сделки продавцу необходимо:

  • написать заявление на имя главы кооператива;
  • получить разрешение на продажу пая.

Тогда все данные на возможного покупателя передаются кооперативу и при условии согласия кооператива, он становится новым членом ЖСК.

Образец

Для наглядного изучения основного договора по переуступке прав на жилье, стоит ознакомиться с образцом оформления документа.

Образец договора переуступки прав собственности на квартиру можно скачать здесь.

Оформление задним числом

В случае, если инвестор еще не получил права собственности на жилье, а нередко с момента окончания стройки до их получения проходит и больше года, он имеет возможность подписать документы о переоформлении с изменением даты.

Если же переуступка прав осуществляется по ДДУ, то инвестор должен договориться с застройщиком об изменении даты передачи.

Затем если застройщик с реальным покупателем оформляют договоренность, они могут поменять дату заключения главного договора, пока он еще не прошел государственную регистрацию.

Основные риски

Основными рисками для покупателя при оформлении ДДУ, как говорилось ранее, являются следующие:

  1. Оформление договора до введения жилища в эксплуатацию. В таком случае строительный комитет может обнаружить нарушения и не разрешить использование дома. Деньги сгорят.
  2.  Кредиты при оформлении переуступки прав собственности на недвижимость переходят непосредственно к покупателю, если инвестор имел задолженности. Стоит проверять кредитную историю и наличие долгов у продавца.
  3. Если банк-кредитор еще не принял решения о продаже квартиры в кредит, а оформление акта о передаче уже было осуществлено, то сделка может быть признана недействительной. Стоит всегда дожидаться решения банковского учреждения.
  4. Нельзя оформлять и предварительные договора до оформления основного ДДУ, ведь известны случая продажи квартиры сразу нескольким людям по предварительным сделкам.

Во избежание таких проблем стоит тщательно проверять застройщика.

Нужно ли платить налог?

Налоги по ДДУ платить нужно и размер суммы налога для россиян составляет по закону 13%, для иностранцев – 30%.

Существует две лазейки в законе для уменьшения этой суммы:

  1. Налоговый вычет. Продавец имеет право сделать стоимость квартиры ниже по переуступке на 1 миллион рублей.
  2. Сократить сумму продажи НДФЛ, то есть покупателю нужно будет заплатить только разницу между ценой и доходом продавца.

Продажа квартиры по переуступке – это удобный вариант, который поможет сэкономить деньги, но никогда нельзя забывать о внимательности и быть на чеку всегда, только тогда вам непременно удастся уберечь себя от обмана.

На видео о продаже жилья по уступке

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-prav-sobstvennosti.html

Мочь закона
Добавить комментарий