Обмен приватизированной квартиры на приватизированную

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Обмен приватизированной квартиры на приватизированную

202 просмотров

В жизни случаются разные ситуации, когда жильцы неприватизированного жилья решаются на обмен. Например, после расторжения брака или в случае переезда на ПМЖ в другой населенный пункт. Можно ли обменять неприватизированную жилплощадь и как это правильно сделать, давайте разбираться.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Операции по обмену жилья, находящегося в муниципальной собственности, регламентируются нормами Жилищного кодекса РФ и Федеральным Законом № 1541-1 «О приватизации…».

По закону обменять неприватизированную недвижимость можно, но не всю и не всегда. Так, например, согласно 81 статье ЖК РФ, наниматели могут написать заявление в адрес собственника с просьбой о предоставлении им жилья меньшего по площади. В этом случае в приватизации нет необходимости.

Если же, вы не хотите терять квадратные метры и уже нашли подходящий приватизированный вариант обмена, остается только договариваться с собственником второй квартиры, чтобы дождался окончания вашей приватизации. После чего препятствий к заключению договора мены не будет, и вы сможете заключить сделку.

Нюансы обмена неприватизированного жилья:

  • при обмене муниципальной квартиры на муниципальную регистрация прав собственности не требуется;
  • на совершение сделки требуется согласие всех зарегистрированных жильцов;
  • наниматели обеих квартир должны предупредить о сделки органы местного самоуправления;
  • договор составляется в письменной форме;
  • обмен неприватизированного жилья всегда осуществляется бесплатно.

Собственник, то есть местная администрация, может отказать нанимателям в совершении сделки. В этом случае придется либо искать другую муниципальную квартиру, либо инициировать процедуру приватизации. После чего разрешение на обмен от администрации населенного пункта получать больше не нужно.

С кем можно обменяться жильем?

Варианты обмена неприватизированного жилья:

  1. Между родственниками. В народе, эта процедура называется «родственным обменом». Сделка совершается между родными людьми, на доверии. В этом случае неприватизированное жилье можно обменять как на неприватизированное, так и на приватизированное. Например, бабушка из своей квартиры переезжает в муниципальную, а внук со своей семьей в приватизированную.
  2. Между нанимателями муниципального жилья. Сделка возможна только если на нее согласны все жильцы и с одной, и со второй стороны, а также получено согласие собственника.
  3. Между нанимателем и государством. Возврат квартиры обратно государству, в обмен на жилье меньшей площади. Такие случаи встречаются крайне редко, но все же имеют место быть. Например, когда у нанимателей тяжелая финансовая ситуация и они хотят сократить расходы по квартплате.

Все эти виды сделок объединяет одно – идея обмена пришла в голову нанимателям. Но бывают случаи, когда жильцов муниципальных квартир государство ставит перед фактом. К примеру, дом находится в аварийном состоянии и в скором времени произойдет расселение в новое благоустроенное жилье.

Когда обмен невозможен?

Случаи запрещающие сделки по обмену муниципального жилья перечислены в 73 статье Жилищного Кодекса.

Администрация точно не разрешит обмен, если:

  • у одного из нанимателей отсутствует договор социального найма и на данном этапе ведется судебное разбирательство о принудительном выселении нанимателя;
  • квартира не пригодна для проживания;
  • дом, в котором расположено жилье подлежит сносу или изъят для государственных (муниципальных) нужд;
  • планируется капитальный ремонт здания с перепланировкой жилых помещений;
  • после обмена гражданин, который страдает тяжелой формой хронического заболевания, станет проживать в коммунальной квартире.

Пример. Гражданин Брайко В.С. является военнослужащим в отставке и нанимателем в служебной квартиры, полученной от Министерства обороны. Мужчина решил переехать на ПМЖ в другой регион и начал подыскивать хороший вариант для обмена служебного жилья на социальное.

Спустя неделю неприватизированное жилье в другом городе было найдено, стороны обговорили все условия сделки и обратились за получением разрешения. Каждый в свою администрацию. Брайко в совершении сделки было отказано, так как собственником его жилья является Министерство обороны.

Повторная попытка получения разрешения уже в органах военного жилобеспечения тоже провалилась. В пояснении к отказу ведомство уточнило, что квартиры была выдана Брайко за несение службы. Она является служебной, а значит ни обменять, ни приватизировать ее не получится.

В итоге, переезд пришлось отменить на неопределенный срок.

Как обменять неприватизированную квартиру

Обмен муниципального жилья – процедура не из простых. Из всего жилого фонда в Российской Федерации всего 20% квартир находятся в муниципальной собственности. Поэтому подбор подходящего варианта обычно затягивается надолго, ведь надо не только найти квартиру, но и договориться о сделке с ее нанимателем.

Порядок действий

Чтобы обменять муниципальное жилье на муниципальное, необходимо действовать следующим образом:

  • заручаемся согласием на обмен всех жильцов;
  • находим подходящий вариант;
  • договариваемся с нанимателем;
  • получаем разрешение на сделку в местной администрации;
  • дожидаемся, пока вторая сторона урегулирует вопросы с администрацией;
  • готовим пакет документов;
  • заключаем договор мены между муниципальными объектами недвижимости;
  • согласовываем сделку с местной администрацией;
  • расторгаем существующий договор социального найма и заключаем новый.

Регистрация прав собственности в Росреестре, когда речь идет о неприватизированном жилье, не требуется.

Процедура

Процедура обмена неприватизированных квартир имеет некоторые нюансы:

  1. Поддержка всех членов семьи имеющих постоянную регистрацию в муниципальной квартире – обязательное условие сделки. В том числе и тех, кто на время был снят с регистрационного учета: военнослужащие, осужденные, студенты.
  2. Согласие жильца на сделку должно быть заверено у нотариуса.
  3. Если в квартире проживают несовершеннолетние лица, сделка должна быть обязательно согласована с органами опеки и попечительства.
  4. Подписание соглашения об обмене должно осуществляться в присутствии обоих сторон. Документ является основанием для аннулирования старых договоров социального найма и заключения новых. Процедура должна производится в десятидневный срок.

Необходимые документы

Для того, чтобы обменять неприватизированное жилье, требуются следующие документы:

  • заявления в адрес администрации от всех жильцов;
  • расширенная выписка из домовой/поквартирной книги;
  • договор социального найма;
  • паспорта или свидетельства о рождении участников;
  • разрешение органов опеки и попечительства (если в сделки участвуют дети);
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт на жилье;
  • технический паспорт на жилье, в которое планируется переезд;
  • доверенность (если от имени нанимателя действует его доверенное лицо).

Заявление

Документ обязательно должен содержать:

  • ФИО и паспортные данные заявителя;
  • ФИО и паспортные данные нанимателя второй квартиры;
  • адреса и технические характеристики обоих объектах недвижимости;
  • название и номер правоустанавливающего документа на жилье;
  • причину обмена;
  • сведения обо всех лицах, проживающих в квартире;
  • перечень всех приложенных документов;
  • дату составления и подпись.

Скачать образец заявления на обмен муниципальной квартиры

Расходы

Некоторые решаются на обмен неприватизированного жилья, чтобы грамотно уклониться от уплаты налога. Сделка в которой участвует исключительно муниципальное жилье не облагается никакими налогами и сборами.

Единственные расходы, которые могут понести наниматели, связаны с оплатой риэлтерских, нотариальных и юридических услуг (по прейскурантам) и некоторых справок. Так за выписку из ЕГРН придется заплатить 300 рублей, а за технический паспорт — от 900 рублей и больше.

Сроки

Больше всего времени при обмене жилья уходит на поиск подходящего варианта. Эта процедура может затянуться на несколько месяцев, а то и вовсе завершиться провалом.

Рассмотрение обращений граждан осуществляется местной администрацией в течение месяца. В случае положительного вердикта можно приступать к подготовке соглашения на обмен и совершению сделки.

Сколько на это уйдет времени будет зависеть от вас.

Если в обмене от властей пришел необоснованный отказ, придется обжаловать решение в судебном порядке. А это еще как минимум два месяца. Поэтому запаситесь терпением, заручитесь квалифицированной юридической поддержкой и приступайте к составлению искового заявления.

Отказ в обмене

При обмене неприватизированного жилья следует действовать исключительно в рамках существующего законодательства. В случае нарушения процедуры, в сделке вам откажут.

У вас точно не получится обменять жилье, если:

  • будет доказано, что сделка носит фиктивный характер;
  • жилье находится в закрытом военном городке;
  • жилищные условия одной из сторон существенно ухудшатся после переезда.

Отказ в обмене муниципального жилья выносится местной администрацией в письменном виде. Документ помимо самого решения должен содержать его подробное обоснование. Если наниматели не согласны с вердиктом собственника они имеют право обратиться за судебной защитой своих нарушенных прав.

Как обезопасить сделку?

Рынок недвижимости всегда привлекал и привлекает мошенников, которые по роду своей деятельности умеют легко втираться в доверие. Чтобы обезопасить себя и не остаться без крыши над головой, старайтесь придерживаться следующих правил:

  1. Если сделка подразумевает проведение финансовых операций, не стоит передавать деньги из рук в руки. Лучше для этих целей арендовать банковскую ячейку. Обезопасив таким образом сделку вы будете уверены, что вторая сторона получит деньги только выполнив все условия соглашения. Особенно это касается обменов приватизированного жилья с доплатой.
  2. Внимательно ознакомьтесь с будущей квартирой прежде чем подписывать какие-либо документы и оставлять задатки. Убедитесь, что квадратные метры соответствуют заявленным, дом находится не в ветхом, и тем более не в аварийном состоянии. Познакомьтесь с соседями, изучите инфраструктуру. И только если вас все устраивает можете приступать к совершению сделки.
  3. Если обмен происходит между нанимателями муниципального жилья, помните, что никто не имеет право требовать с вас никаких денег. Подобные сделки всегда носят безвозмездный характер. Если будет доказано, что наниматели неофициально производили между собой финансовые расчеты, договор мены аннулируют в судебном порядке.

Если у вас возникли сложности с обменом муниципальной квартиры, которой вы пользуетесь, то обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта.

Если же вы желаете надежно обезопасить сделку и быть уверенным, что не останетесь вовсе без крыши над головой, то воспользуйтесь услугами профессионального юриста, который самостоятельно подготовит все документы и составит заявление и договор.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/obmen-neprivatizirovannoj-kvartiry-zhilya/

Как обменять приватизированную квартиру на приватизированную

Обмен приватизированной квартиры на приватизированную

В правовом поле обмен недвижимостью является абсолютно законной сделкой. Единственное требование – это наличие права собственности на субъекты сделки у каждой из сторон договора.

То есть если речь идёт о квартирах, то они должны быть приватизированными.

Так как обменять приватизированную квартиру на приватизированную? Возможно ли этом сделать, если одна из квартир находится в долевой собственности?

Можно ли обменять приватизированную квартиру на приватизированную?

Обмен приватизированной квартиры на приватизированную возможен, оформляется это договором мены. Вот только провести такую сделку получится при равных условиях каждой из сторон, то есть если обмениваемые квартиры оценены в одинаковую стоимость, никаких дополнительных доплат совершаться не будет.

Это можно осуществить даже в том случае, если квартиры расположены в разных городах или регионах. Каждая из сторон, участвующая в сделке, имеет право на осмотр приобретаемой по итогам сделки недвижимости (а при заверении договора мены потребуется подтвердить отсутствие претензий в этом плане).

Если же обменять планируется жилплощадь с доплатой, то такая сделка оформляется как обычный договор купли-продажи, причём на каждую квартиру отдельно (с юридической точки зрения – это 2 раздельных сделки), или как мена квартиры с фиксированной доплатой.

Как разменять приватизированную квартиру, если один против?

Если собственников у приватизированной квартиры несколько, то каждый из них считается обладателем своей собственной доли (и она защищена Конституцией, где закреплено право неприкосновенности личного имущества). Соответственно, каждый из владельцев вправе распоряжаться только своей долей.

Можно ли её обменять, если один из долевых собственников против? К сожалению, законно осуществить мену в этом случае не получится.

Альтернативный вариант: продажа квартиры, но согласие всех собственников обязательно, преимущество в покупке предоставляется остальным долевым владельцам. Если же все остальные собственники согласны на покупку, то недвижимость можно продать, а вырученные со сделки финансы пропорционально разделить. Иных вариантов размена не предусмотрено.

Если же одним из собственников является несовершеннолетнее лицо, то наличие согласия от него будет недостаточно для осуществления сделки размена. За него решение должен принимать уполномоченный орган опеки (его задача: убедиться, что ребёнок из-за размена недвижимости получит свою в равнозначном или улучшенном жилье).

Как разменять две приватизированные квартиры с доплатой?

Если планируется обменять две квартиры, но при этом одна сторона договора ещё предоставляет доплату (так как условия обмена не равносильные), то оформить такую сделку можно двумя способами:

  1. Договор купли-продажи. В данном случае их составляется 2. То есть выполняется взаимная продажа квартир. Взаимный расчёт при этом выполняется по индивидуальной договорённости в присутствии нотариуса. Без него оформить такой обмен тоже возможно, но каждая сторона договора берёт на себя немалый риск. Никаких дополнительных требований и условий в договор добавить нельзя, сделка регламентируется действующими положениями ГК РФ (там же обязанности сторон и прописаны).
  2. Договор мены с доплатой. Оформляется только у нотариуса. Обязательное требование: наличие права собственности по каждой квартире, отсутствие претензий со стороны долевых собственников (если таковые имеются). В такой договор допускается включение дополнительных условий, требований и обязанностей для каждой из сторон (и только при их соблюдении возможен переход права собственности).

После регистрации сделки можно сразу же обращаться в Росреестр для внесения сведений о новых собственниках по каждой квартире в ЕГРН.

Если кто-то из старых владельцев отказывается выписываться, но заверенный договор мены или купли-продажи имеется у новых собственников, то это придётся делать принудительно по решению суда.

Образец заявления о выселении и снятии с регистрационного учёта вот здесь.

Размер доплаты обязательно указывается в рублях, даже если фактически стороны рассчитываются между собой валютой.

Размер налога также высчитывается именно в рублях (в эквиваленте).

Как сделать родственный обмен приватизированных квартир?

Понятия «родственного» обмена в действующих законах нет. Поэтому никакого упрощения процедуры мены при факте родства между сторонами сделки не предусмотрено. Обмен осуществляется на общих основаниях, прописанных в ГК РФ (статья 31). Это актуально при любом обмене жилой недвижимостью.

Размен приватизированной квартиры между родственниками тоже можно оформить и как сделку мены, и как куплю-продажу (по каждому объекту раздельно). Иной вариант – это включение в каждый из жилых объектов дополнительного долевого собственника (перекрестный обмен долями), но оформляются такие сделки достаточно сложно и долго.

При оформлении обмена как сделка купли-продажи по каждому договору уплачивается пошлина. Оформить сделку можно и без нотариуса, достаточно подать каждой из сторон заявление в Росреестр (рекомендуется это делать одновременно).

Как можно обменяться долями в приватизированной квартире?

Обмен долями в приватизированной квартире можно осуществить точно так же, как и с любым другим имуществом, регламентируется это положениями ГК РФ (статьи 567 и 454).

Однако юридически данную сделку можно осуществить только при наличии чётко установленных долей для каждого из собственника.

Если такое разграничение не выполнялось, то обмен проводить не обязательно, достаточно просто договориться кому и какая часть будет принадлежать (при отсутствии претензий заверить это можно у нотариуса).

Если же собственников много (более 2), то обмен между ними может проводиться только при наличии согласия всех остальных дольщиков. Иначе субъект (недвижимость) считается неделимой, его можно лишь продать, каждый из дольщиков получит средства, равные его процентной доли на имущество.

А вот продать или обменять в дальнейшем свою выделенную долю можно только после того, как получен отказ от остальных дольщиков на приобретение доли другого собственника. Этим и усложняется обмен, если речь идёт о мене долей в разных квартирах. На оформление такой сделки можно потратить до 3-4 месяцев. И при этом остальные дольщики ещё и смогут опротестовать сделку.

Как разменять квартиру, если она не приватизирована?

Согласно ГК РФ, сделка обмена недвижимостью может проводиться только в том случае, если каждый из объектов имеет одинаковую форму владения. Поэтому неприватизированное жильё можно обменять только на такое же. На приватизированную совершить обмен невозможно, подобная сделка будет расценена как незаконная (соответственно, регистрации в Росреестре не подлежит).

Поэтому допускается только равносильный обмен. При этом претензий у фактических долевых собственников на выполнение сделки не должно быть. В юридическом поле это оформляется как заключение новых договоров найма для каждой из сторон. Никаких доплат, финансовых требований предъявлять при этом нельзя.

Опять же, юристы советуют в таких случаях предпринимать попытки приватизировать недвижимость, если на это есть законные основания. Приватизация – это предоставление неограниченных прав распоряжения собственностью. Жилая площадь при этом переходит в собственность проживающего.

Принудительный размен приватизированной квартиры через суд

Принудительный размен приватизированного жилья через суд может выполняться только в следующих случаях:

  1. Рассматривается дело о разводе (при этом один из супругов подлежит выселению, но он требует финансовую компенсацию за свою долю);
  2. Одна из сторон договора мены отказывается выписываться из проданного жилья (принудительный размер выполняется только при наличии заверенного договора обмена или купли-продажи).

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную невозможен.

Исковое заявление при этом подаётся в районный (городской) суд, привязанный к тому региону, в котором и находится разменная недвижимость.

К заявлению обязательно прикрепляются следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на каждый субъект;
  • выписки из ЕГРН (где указан действующий собственник);
  • выписки из домовых книг, если имеются (можно заказать выписку из домовой книги через интернет);
  • составленные договора (мена, купля-продажа).

Само судебное разбирательство занимает 2-3 месяца (с учётом срока, в период которого ответчик может подать жалобу). После итогового заключения регистрация нового собственника выполняется в принудительном порядке.

Если речь идёт о размене между близкими родственниками (при разделе имущества), то до обращения в суд обязательно предпринимаются попытки досудебного урегулирования. То есть собственникам позволяют самостоятельно договориться, как они обменяют имеющуюся недвижимость так, чтобы после сделки ни у кого претензий не возникло.

Самый простой вариант: продать общую квартиру, а на вырученные средства приобрести две меньшей площадью.

О возможности мошенничества при обмене квартиры предупреждает юрист:

Итого, поменять приватизированные квартиры выполнить возможно.

Если по каждому объекту установлен полноправный собственник, то такую сделку может зарегистрировать нотариус, далее сведения передаются в Росреестр (для внесения правок в ЕГРН).

А вот неприватизированное жильё на приватизированное разменять не получится, так как у первого собственником выступает государство, предоставляющее только договор социального найма.

Образец договора купли-продажи квартиры в долевую собственность можно скачать в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Обмен» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/obmen/privatizirovannymi.html

Обмен приватизированных квартир | ЮРИДИЧЕСКИЙ ПОРТАЛ

Обмен приватизированной квартиры на приватизированную

20, Окт 2015 by Admin in договор,жилищное право,купля-продажа     вопросы и ответы, законы, недвижимость   1 Comment

Мена приватизированных квартир

Продолжая разговор об обмене жилой площади, в этот раз мы подробнее остановимся на операциях с приватизированными квартирами. В этом случае существуют два способа оформления сделки. Можно заключить договор мены, а можно провести обмен с помощью нескольких договоров купли-продажи.

Надежность договора мены

Преимущество договора мены – большая надежность. Если ваш партнер по договору решит опротестовать его в суде, максимум, что вам грозит, – это вернуться в свою первоначальную квартиру.

Второй плюс – экономия: оформление каждого договора стоит денег, и один документ (договор мены) получится дешевле двух.

Но есть и минус: зачастую нотариусы соглашаются заверить только самые простейшие мены – квартира на квартиру, разъезд одной на две.

При появлении “цепочки”, даже очень маленькой (Иванов едет в квартиру Петрова, Петров – в квартиру Сидорова, а Сидоров – в квартиру Иванова), некоторые нотариусы говорят, что прописать такое в одном документе нельзя и нужно заключать несколько договоров купли-продажи. А если без нотариуса? В принципе прописать “цепочку” в договоре мены можно, и договор, составленный в “свободной письменной форме”, не заверенный нотариусом, будет зарегистрирован. Но при составлении такого документа потребуется помощь квалифицированного юриста.

Документы для обмена квартиры

Для того чтобы обменять свою приватизированную квартиру на другую, вам потребуются:

  1. Паспорта участников сделок и свидетельства о рождении для несовершеннолетних детей.
  2. Письменное согласие временно отсутствующих совершеннолетних членов семьи, за которыми сохранено право на жилую площадь. Подлинность подписи таких лиц удостоверяется:
    • нотариальной конторой (доверенность оформляется на третье лицо, которое не участвует в обмене);
    • органом исполнительной власти (в населенных пунктах, где нет нотариуса);
    • для военнослужащих срочной и сверхсрочной службы и членов их семей – командиром воинской части, соединения, учреждения или заведения;
    • посольским или консульским учреждением.
  3. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о государственной регистрации прав).
  4. Разрешение органов опеки и попечительства, органов здравоохранения, социальной защиты населения при существовании на то законных оснований (в случае, когда сделка совершается в отношении квартир, в которых проживают несовершеннолетние, лица, признанные судом недееспособными или обладающими ограниченной дееспособностью).
  5. Справка жилищных органов об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным услугам – для всех обмениваемых квартир.
  6. Копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги.
  7. Справка по форме 11 “А” из Бюро технической инвентаризации (БТИ), где указана балансовая стоимость квартиры, поэтажный план квартиры.

Список в зависимости от ситуации может быть расширен. Например, если надо обменять квартиру, приобретенную супругом в период брака, потребуется его согласие.

Обмене путем заключения нескольких договоров купли-продажи

Примерно такой же перечень документов потребуется и при обмене путем заключения нескольких договоров купли-продажи. Но здесь появляется некоторая специфика. Момент, вызывающий много противоречий, – какую сумму указывать в договоре. Можно истинную, а можно ту, что указана в справке БТИ (она, как правило, значительно ниже рыночной).

Еще несколько лет назад сумма по БТИ указывалась практически всеми, поскольку в этом случае дешевле становится само заключение договора, плюс меньше вероятность обратить на себя внимание налоговых органов.

Однако в последнее время все больше договоров составляется по истинной цене – ведь именно сумму, указанную в договоре, вам и вернут, если сделка будет расторгнута через суд.

Нотариальное заверение при обмене квартир

Итак, вы собрали все документы и определили, какую сумму указывать в договоре.

Далее возможны два пути – обратиться к нотариусу, который заверит договор, но возьмет с вас госпошлину в размере 0,5% (в случае, когда меняются близкие родственники) или 1,5% (для лиц, не являющихся родственниками) суммы, указанной в договоре, либо попытаться оформить документы в так называемой “свободной письменной форме”, т. е. без нотариуса. Хотя закон О государственной регистрации…” дает гражданам такие права, в целом этот путь значительно сложнее – договоры, заверенные нотариусом, вызывают у регистрирующего органа гораздо больше доверия.

Источник: https://autoreflex.ru/obmen-privatizirovannyx-kvartir/

Помощь в обмене неприватизированных квартир

Обмен приватизированной квартиры на приватизированную

Владелец неприватизированной квартиры может обменять ее на другое жилье, предоставленное на условиях социального найма. Для этого требуется согласие всех нанимателей, а также Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Все это делает процесс заключения сделки весьма сложным и длительным. Специалисты ОБМЕН.РУ будут рады ответить на все ваши вопросы по обмену неприватизированных квартир в Москве.

Мы также предлагаем ознакомиться с существующими вариантами недвижимости.

Особенности совершения сделки с неприватизированными квартирами

Договор обмена жилыми помещениями – это соглашение двух или более нанимателей жилых помещений и проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих о взаимной передаче жилых помещений в пользовании, с передачей соответствующих прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения.

Примерный перечень документов, которые должны быть представлены обменивающимися сторонами:

  • заявление об обмене жилого помещения по установленной форме;
  • для ведомственной жилой площади – разрешение на обмен;
  • договор найма;
  • выписка из ФЛС;
  • выписка из домовой книги в составе членов семьи;
  • поэтажный план квартиры;
  • справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
  • согласие органа опеки и попечительства (если проживают несовершеннолетние).

Отметим, что законодательством установлен перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается.

  • Если нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения.
  • Если обмен носит корыстный или фиктивный характер, если в суд предъявлен иск о признании обмена недействительным по этим основаниям.
  • Если дом грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях.
  • Если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством, перепланировкой жилых помещений.
  • Если помещение является служебным или находится в общежитии.
  • Если в связи с обменом жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 73 ЖК РФ).

16 июня 2010 года Московский городской суд окончательно запретил производить обмен неприватизированных квартир на помещения, находящиеся в собственности. Хотя, изначально этот запрет фигурировал в Жилищном кодексе от 01 марта 2005 года.

Условия размена неприватизированных квартир

Жилищным кодексом (от 01.03.2005 г.) был отменен раздел лицевых счетов в жилых помещениях, этого нельзя добиться даже в судебном порядке. Кроме того, с 2010 года Московским городским судом окончательно запрещен обмен неприватизированного жилья на объекты недвижимости, находящиеся в собственности.

Перед заключением сделки важно учитывать следующее: если нанимателю жилого помещения по договору социального найма не удается достигнуть соглашения с проживающими вместе с ним членами семьи в вопросах обмена занимаемой жилплощади, то каждый из них имеет право требовать принудительного выполнения процедуры в судебном порядке. В такой ситуации учитываются интересы лиц, проживающих в обмениваемой квартире (согласно ст.74 Жилищного кодекса). Возможность обмена доли жилплощади, которая приходится на члена семьи нанимателя, исключается законодательством.

При обращении в судебные инстанции необходимо предоставить не менее 2 альтернативных вариантов, на один из которых планируется произвести обмен. Необходимо также согласие собственников подобранного жилого помещения.

Суд рассматривает техническое состояние таких квартир, оценивает интересы всех лиц, права которых затрагивает спор.

Существует множество других обстоятельств, которые должны существовать одновременно, чтобы сделать реальным возможность принятия судом решения об обмене квартир, что практически, как было сказано выше, маловероятно.

В связи с вышеизложенным, настоятельно рекомендуем вам находить компромисс среди всех пользователей Жилого помещения и воспользоваться своим законным правом приватизации.

Приватизация квартир – это бесплатная передача в собственность гражданам Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

По результатам приватизации вы приобретаете ряд очень важных преимуществ. Приватизированную квартиру в Москве можно продать, совершить разъезд или подарить, тогда как с государственным (муниципальным) жильем эти операции невозможны.

Вы можете сдавать приватизированную квартиру в наем, чего нельзя делать с государственной без соответствующего разрешения. Если вам нужна более просторная жилплощадь, то вы сможете легко осуществить выгодный обмен вашей приватизированной квартиры, а с государственным жильем расстаться не так уж просто.

Еще одно из главных преимуществ – собственники приватизированного жилья имеют право выбирать обслуживающую дом организацию.

Вы можете обратиться в Агентство недвижимости ОБМЕН.РУ ежедневно с 9:00 до 21:00. Мы также работаем в выходные и праздничные дни. Чтобы связаться со специалистом, позвоните по телефону +7 (495) 223-70-00 или оставьте заявку на нашем сайте.

Источник: https://www.obmen.ru/information/obmen_neprivatizirovannih_kvartir

Как обменять приватизированную квартиру на приватизированную – принудительно, на неприватизированную

Обмен приватизированной квартиры на приватизированную

Обмен квартиры принадлежит к числу наиболее сложных сделок с недвижимостью, поскольку включает элементы трудоемкой процедуры купли-продажи жилья.

Сегодня вопрос обмена приватизированного жилья является очень актуальным, это обуславливается наличием ряда преимуществ этого сегмента на рынке недвижимости.

С проблемой размена приватизированной квартиры сталкиваются многие владельцы, которые заинтересованы в приобретении другого варианта недвижимости в обмен на имеющийся.

Современное законодательство предусматривает несколько вариантов решения этого вопроса:

  • продать квартиру и приобрести на вырученные деньги новое жилье;
  • обменять приватизированную квартиру на приватизированную (для этого владельцам необходимо просто оформить сделку в регистрационной палате).

В случае совершения такого обмена удается исключить обременительные расходы и дополнительные затраты.

Получение муниципального жилья, чтобы разъехаться из приватизированной квартиры, законодательством не предусмотрено. Такая сделка будет признана незаконной.

Права владельца жилья

Владелец приватизированного жилья имеет право выставить на продажу имущественный объект (квартиру). Когда найден покупатель, можно начинать поиски нужного варианта жилья.

Владелец вправе обменять свою квартиру на объект недвижимости с похожими характеристиками.

Основанием для этих вариантов является совершение сделки, результатом которой считается наличие права перехода собственности во владение. Юридически оформление этих сделок практически похожие.

Споры

Когда вопрос обмена является предметом многочисленных споров, уладить конфликт можно такими способами:

Как обменять приватизированную квартиру на приватизированную?

Сегодня существует несколько способов данного вида обмена.

Принудительный обмен

В случае обмена приватизированной квартиры небольшой площади, когда ее владельцы – несколько человек, единственным оптимальным решением будет ее продажа с последующим разделением вырученных средств (зависимо от доли собственников).

Гражданским жилищным законодательством принудительный обмен не предусматривается.

Приватизированная принудительно квартира не может размениваться. Эта сделка может осуществляться только с жильем муниципальным.

Успешный обмен приватизированной квартиры зависит только от умения договориться с родственниками.

Родственный обмен

Современным законодательством не предусмотрен термин «родственный обмен» приватизированных квартир. Поэтому договор мены, заключаемый между родственниками, оформляется с учетом всех прав и обязанностей, предусмотренных для стандартного договора.

Такой обмен по юридическим нормам равен договору купли-продажи и документы нужны одинаковые:

  1. Доказывающие право собственности (дарственная, приватизационный сертификат, договор купли-продажи, мены и т.п.).
  2. Свидетельство о регистрации права собственности.
  3. Кадастровый номер.
  4. Справка об оценочной стоимости.
  5. Копия лицевого счета.
  6. Выписка из домовой книги.
  7. Паспорта участников сделки.
  8. Справка о прописке.
  9. Свидетельство о браке или о его расторжении.

Прежде чем обменять приватизированную квартиру на приватизированную, необходимо заручиться согласием второго супруга. Оно оформляется в форме письменного заявления.

В случае обмена квартиры, приватизированной одним из супругов, подаренной/унаследованной, если брачным контрактом предусмотрено единоличное владение, разрешение не понадобится.

В случае участия в приватизации детей несовершеннолетнего возраста, для заключения сделки потребуются их свидетельства о рождении и разрешение органа опеки.

На неприватизированную

В данном случае речь идет о договоре смешанного типа. В нем сочетаются элементы мены и обмена, которые прописываются в соответствующих разделах документа.

Этот вариант обмена считается самым сложным, поскольку участниками сделки являются объекты недвижимости разных правовых статусов:

  • один принадлежит государственному или ведомственному фонду;
  • другой является собственностью физического / юридического лица.

Кроме сложностей в оформлении этого вида обмена, его недостатком является и условие, при котором новый наниматель неприватизированного жилья не сможет ее приватизировать, если уже воспользовался правом бесплатной приватизации.

Но если другие члены семьи, проживающие в квартире, еще не воспользовались этим правом на, то возможность приватизации остается.

Отдать государству в обмен на меньшую жилплощадь

Согласно нормам закона о приватизации, граждане могут передавать приватизированные квартиры в собственность государственному/муниципальному фонду в обмен на меньшую жилплощадь.

Госорганы в таком случае заключают с такими владельцами договор социального найма.

Необходимость возврата приватизированных квартир государству в обмен на меньшую площадь стал актуальным для многих жильцов, не способных финансово содержать эту недвижимость, особенно в условиях повышения налога на недвижимость.

Отдают государству приватизированные квартиры и участники проектов по улучшению жилищных условий (это касается владельцев квартир в аварийных и старых домах, хрущевках).

На приватизированную землю

Обменять приватизированную квартиру можно и на приватизированную землю, сделка оформляется в виде договора купли-продажи. Чтобы обойтись без получения разрешения органов опеки, детей несовершеннолетнего возраста на время лучше выписать в другое место.

Взыскание налогов возможно в этой ситуации (если в результате сделки одна из сторон получает прибыль из-за неравноценного обмена) на эту прибыль.

Перед заключением такой сделки следует тщательно проверить все документы на недвижимость, их законность, для этого обеим сторонам можно:

  • обратиться в Росреестр по месту расположения собственности;
  • прибегнуть к услугам юриста, риэлтора.

Стоимость квартир

В случае обмена квартирами их владельцы уже признают, что их можно считать равноценными. Но часто обмениваемые квартиры имеют разную рыночную цену.

С целью определения этой стоимости приглашают профессионального оценщика. Это позволит узнать различие стоимости жилья и определиться с возможной доплатой.

В большинстве случаев, владельцы квартир, участвующие в обмене, предпочитают самостоятельно договариваться о доплате «по согласию сторон».

Интересы несовершеннолетних

Когда в квартире, которая запланирована для обмена, прописаны несовершеннолетние дети, важно позаботится о соблюдении их прав.

Эта сделка в обязательном порядке должна контролироваться органами опеки. Они проверяют:

  • сохранена ли доля ребенка;
  • при необходимости согласовывают ее увеличение.

Органам опеки, в случае такого обмена, необходимо представить такие документы:

  1. Документы, подтверждающие право собственности, с указанием всех правообладателей.
  2. Документы, удостоверяющие степень родства жильцов.
  3. Копии счетов на квартиру.
  4. Выдержку из домовой книги.
  5. Техпаспорт.
  6. Кадастровый номер.
  7. Справку о стоимости квартиры.

Пошаговая инструкция

Современная процедура обмена недвижимостью сегодня сводится к продаже квартиры с одновременным приобретением альтернативного варианта. Граждане имеют возможность подобрать себе квартиру в пределах бюджетных средств (стоимости своего жилья и денежных сбережений).

Последовательность выполнения действий по осуществлению обмена максимально проста и состоит из таких этапов:

  • оценки стоимости своей квартиры;
  • оценки стоимости альтернативного варианта;
  • поисков покупателя;
  • подписания договора мены/купли-продажи;
  • осуществления сделки.

Договор мены

Для передачи одной приватизированной квартиры в обмен на другую обменивающимися сторонами подписывается договор мены. Одна из сторон этой сделки становится покупателем, (принимает объект в собственность), другая – продавцом (передает эту квартиру в собственность).

Договор обмена считается документом гражданско-правового типа и является возмездным договором (отличается наличием встречного предоставления).

Согласно документу квартира, которая передается по этому договору, предоставляется только в качестве обмена на другую. При этом предусматривается сохранение полного перечня граждан, приобретающих право на пользования данной квартирой.

Договор обмена приватизированной квартиры на приватизированную обязательно нужно зарегистрировать.

Согласно действующему законодательству государственная регистрация:

  1. осуществляется в несколько этапов;
  2. должна быть выполнена в течение 30 дней с момента подачи заявления и пакета документов.6

Налог при обмене

Налогом не облагаются сделки, связанные с обменом жилья, которое находится в собственности больше 3 лет (независимо от того, каким образом оно получено в собственность), согласно Налоговому кодексу РФ. В противном случае на доход от мены налог составит 13% от стоимости квартиры.

Обмен подлежит налогообложению, если отчуждаемая квартира стоит до 1 000 000 руб., но если жилье находится в вашей собственности менее 3 лет и стоит менее 1 000 000 руб., налог платить не придется.

Альтернативная сделка

В договоре мены стоимость недвижимости прописывается как одинаковая (для удобства и освобождения от уплаты налога стороны, получившей доплату).

Доплата может производиться и после заключения сделки (в присутствии юриста). Такую операцию именуют сделкой альтернативной или сокрытым обменом.

Этот вариант обмена считается оптимальным для всех:

  • сокращается время выбора вариантов;
  • создаются выгодные условия для многоступенчатых сделок перед тем, как обменять приватизированную квартиру на приватизированную.

Регистрационный орган после анализа документации может увидеть существенное различие рыночной стоимости меняемых квартир и на этом основании признать недействительным договор мены.

На видео о размене квартиры

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/kak-obmenjat-privatizirovannuju-kvartiru-na-privatizirovannuju.html

Мочь закона
Добавить комментарий