Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?

После того, как было оформлено право собственности на недвижимость приобретаемую в ипотеку, эта квартира находится в обеспечение у кредитора до погашения ипотеки.

Это говорит о том, что вы владелец квартиры, но не имеете права продать или подарить её, до того момента, пока не рассчитаетесь с банком и не снимете обременение с квартиры в росреестре. Но такой объект возможно реализовать.

Как можно продать квартиру в ипотеке? Об этом подробно повествует материал, который вы сейчас изучаете.

Рассмотрим приёмы того, как продать квартиру в ипотеке.

Гашение своими средствами

Самый очевидный приём того, как можно продать квартиру купленную в ипотеку- досрочно погасить кредит. Для этого необходимо предварительно прийти в финансовую организацию и уточнить у менеджера условия закрытия займа и оставшуюся сумму долга. При этом банк пересчитывает остаток долга по ипотеке. На сколько он стал ниже, зависит от тех взносов, которые вносились ежемесячно.

Если ипотека оплачивалась средствами не превышающими обязательный платёж и происходило это не больше пяти лет, остаток снизится незначительно, так как первые несколько лет вы оплачиваете только проценты, обозначенные в договоре. Только в том случае, если вы вносили суммы гораздо больше, остаток долга значительно снизится.

В обмен на полный расчёт по ипотечному долгу кредитор отдаёт закладную.

Закладная- документ, в котором прописаны правила вашего сотрудничества с банком.

В различных кредитных организациях правила при которых можно продать квартиру в ипотеке отличаются друг от друга.

Например в Сбербанке заранее надо позаботиться о том, что бы закладную на продаваемую прислали в тот филиал, в котором вы планируете осуществить полный расчёт по кредиту. В МТС надо заранее написать заявление гашение, которое рассматривается  четырнадцать дней.

На пятнадцатый день вы должны закрыть ипотеку, в случае отсутствия оплаты с вашей стороны,  этот банк накладывает штраф в размере 10тысяч рублей.

После того, как вы узнали условия в у кредитора, планируете дату погашения. Когда банк вам на руки отдаёт закладную. С ней вы идёте в росреестр и снимаете обременение. В росреестре вам предоставят расписку, в которой будет указана дата снятия ограничений.

После истечения обозначенного времени забираете уведомление об отмене ограничения и заказываете выписку из единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН). В выписке указаны собственники квартиры и существующие ограничения на право пользованием.

После этих манипуляций можете продавать квартиру.

За наличные

В том случае, когда у вас нет денег на закрытие ипотеки, у вас есть более сложный способ для продажи такого объекта. Но более сложный, не значит невозможный. Опять же, уточняете все условия закрытия ипотеки у своего кредитора.

Ищете покупателя самостоятельно или с помощью грамотного риэлтора. Если у вас есть знания и опыт в продаже недвижимости, и вы уверены в том, что сможете не отпугнуть покупателя, сообщив ему о том, что квартира в ипотеке, то вы можете всё сделать самостоятельно.

В том случае, когда такой уверенности нет- лучше обратиться к грамотному специалисту, воспользовавшись рекомендацией знакомых или просто придя в одну из крупных компаний вашего города. Почему в крупную? Потому что у таких компаний больше возможностей и грамотных специалистов.

В некоторых случаях такая фирма может даже выдать вам краткосрочный займ на снятие залога.

Сориентировавшись с порядком поиска покупателя включаете режим ожидания. Как осуществляется схема продажи ипотечного жилья этим путём? Покупатель вносит деньги в размере остатка долга, формируется договор о задатке.

Соглашение о задатке- согласно этому документу, участники выражают глубину своих намерений.

Продавец поручается продать , а покупатель поручается купить именно эту квартиру. Если покупатель уклоняется от своих обязательств, он прощается с задатком. Если продавец уклоняется от своих обязательств, он отдаёт деньги в удвоенном размере.

В этой бумаге указывается стоимость объекта, сумма переданных денег за квартиру и остаток, который  должен быть отдан на сделке купли продажи.

Формируется предварительный договор купли продажи квартиры.

Предварительный договор купли продажи- это бумага согласованная между продавцом и покупателем, в которую внесены параметры объекта, цена, сроки и договорённости  между участниками.

После погашения ипотеки и снятия ограничений можно совершать сделку.

Какие риски имеются со стороны покупателя?

Задаток за квартиру обычно не выше 1ООООО рублей. Если приобретаемый объект находится в ипотеке, сумма для внесения на первоначальном этапе гораздо выше. При этом у покупателя есть возможные риски того, что после погашения долга, продавец не попытается избежать выполнения своих обязательств.

Соответственно даже если попытаться решить вопрос в судебном порядке, покупатель конечно выиграет процесс, но с какой скоростью к нему будут возвращаться его денежные средства, никому не известно.

Так же никто не застрахован от несчастных случаев и если до сделки с продавцом что то случится, покупатель опять же теряет большие средства с минимальными шансами на возврат.

Продажа по ипотеке

Бывают ситуации, когда у покупателя, которому понравился ваш объект, нет денег, достаточных для погашения ипотеки. Как правило это происходит в том случае, когда покупатель сам кредитуется в финансовой организации. Что делать в такой ситуации?

Первое, что нужно сделать- это уточнить, в каком банке кредитуется покупатель. Если это тот же самый банк, которому должен продавец, тогда проблем нет вообще никаких.

Как правило банки в таких случаях идут на встречу и просто переоформляют ипотеку с одного человека на другого. Если это другая кредитная организация, лучше сначала съездить в него, для того что бы получить консультацию специалиста.

Вполне возможно, что эти банки сотрудничают между собой и дадут возможность совершить сделку с таким объектом.

Так же существует возможность переаккредитации. Продавец подаёт заявку, кредитор рассматривает её и при положительном решении займ переоформляется с одного банка на другой. При этом со стороны продавца возможны некоторые финансовые вложения.

Если продавцу отказали в переаккредитации, покупателю стоит попытаться взять ипотеку в той финансовой организации, которая является залогодержателем по данному объекту.

Если по заявке придёт отрицательное решение или покупателя не устроят условия ипотеки, который  предложит кредитор, придётся изыскивать финансы самостоятельно.

Где взять деньги?

Имеются три способа, воспользовавшись которыми, можно найти необходимую сумму.

Взять в долг у знакомых- понятно, что не у всех смертных есть знакомые, способные одолжить сумму необходимую для погашения на пару месяцев, и всё же, если в вашем окружении такие имеются, этим стоит воспользоваться.

Взять кредит в банке- если у вас хорошая кредитная история и достойный уровень дохода, вы можете попытаться взять кредит в данной организации.

НО! Ни в коем случае, при оформлении заявки на кредит, не сообщайте о том, что деньги вам нужны на погашение ипотеки и тем более о том, что вы собираетесь их вернуть через два месяца.

Для банка такой клиент абсолютно не выгоден с экономической точки зрения и скорее всего в выдаче кредита вам откажут. Подавать заявку лучше в несколько банков. Получив согласие, сравните условия, предлагаемые банками, внимательно ознакомьтесь с правилами страхования.

Страхование- это подводный камень. По закону, в том случае если страховой случай не наступил, вы имеете право вернуть денежные средства. В реальности некоторые банки научились обходить этот закон, и вернуть страховку будет невозможно, а это внушительная сумма, так как оплачивается сразу или за год, или за весь промежуток, на который будет составлен кредитный договор. А это минимум три года.

Так что не ленимся, задаём вопросы и всё внимательно, читаем все слова, которые находятся в договоре, после чего подсчитываем собственные выгоды от этого способа.

Взять займ в крупном агенстве недвижимости или у частного предпринимателя- иногда этот способ может оказаться более выгодным, чем кредит в банке, но одновременно с этим и более времязатратным и неудобным. Такие виды займов обычно выдают под 10-20% за месяц. При этом необходим какой то залог- золото, транспортные средства или недвижимость.

Новые правила налогообложения

Перед продажей стоит ознакомиться с правилами налогообложения.

Если собственник вступил в права до О1.О1. 2О16года и на момент реализации квартира находится в собственности меньше, чем Згода, налог составит 1З% от прибыли. Вы купили объект за 15ОООООрублей, а решили реализовать за 18ОООООрублей, в этой ситуации облагается налогом- 3ОООООрублей. 1З% от 3ОООООэто 39ОООрублей. В той ситуации, когда цена не выше 15ОООООрублей, вычет не взимается.

Если вы стали собственником с О1.О1.2О16 года, то для вас действуют другие условия. Минимальный срок обладания увеличили  до 5ти лет. Формула так же откорректировалась.  В той ситуации, когда цена выше 7О% от кадастровой стоимости, вы оплачиваете 1З% с разницы кадастровой стоимости и цены. Необлагаемая вычетом сумма- 1ООООООрублей.

   Вы приобрели объект за 15ОООООрублей, а продаёте за 18ОООООрублей. Кадастровая стоимость 14ОООООрублей (7О% от 14ОООООэто 98ООООрублей). 18ОООООбольше, чем 98ООООрублей и это означает, что цена за квартиру выше 7О% от кадастровой стоимости. Необлагаемая вычетом сумма 1ООООООрублей.

Получается  18ООООО- 1ОООООО= 8ОООООрублей облагается вычетом 1З%, то есть 1О4ОООрублей размер вычета.

Кадастровую стоимость вы сможете найти на сайте Росреестра. Эта информация предоставляется бесплатно.

Имеется средство для того что бы спастись от налогообложения. При покупке недвижимости каждый официально трудоустроенный человек имеет право на возврат вычета с суммы до двух миллионов рублей.

Если вы официально работаете, ещё не успели воспользоваться данным бонусом и планируете после продажи купить другую квартиру, вы сможете избавить себя от необходимости оплачивать налог с продаваемой квартиры. Главное, что бы обе сделки завершились в этом году.

То есть это не сработает, если вы продадите квартиру в конце календарного года, а приобретёте в начале следующего.

Продажа объекта приобретённого по военной ипотеке

При схожести ситуаций, в вопросе с военной ипотекой есть некоторые нюансы. При принятии решения о продаже в первую очередь следует:

  • Сообщите о решении в банке и в Росвоенипотеке.
  • Если планируете вновь быть участником военной ипотеки, заранее напишите заявление на получение второго свидетельства.

Далее действуйте так же, как с продажей квартиры по обычной ипотеке.

Продажа с помощью агенства недвижимости

Как уже упоминалось ранее, жильё, которое находится в ипотеке, комфортнее продавать через агенство недвижимости. Если у вас нет знакомых, которые могут порекомендовать грамотного специалиста, обратитесь в риэлторскую компанию, предварительно изучив отзывы в интернете. Почему с фирмой комфортнее?

  • Вам не придётся перегружать свой мозг непривычной для вас информацией;
  • Вы получите качественные консультации и поэтапный план действий;
  • Вам помогут найти более выгодный займ для погашения ипотеки;
  • Вашу квартиру будут грамотно позиционировать во всех информационных источниках;
  • Вы получите рекомендации по стартовой цене и предпродажной подготовке объекта;
  • Опытный риэлтор не способен спугнуть покупателя- он знает в какой момент и в какой форме доносить информацию.

Стоимость услуг специалиста стартует от тридцати тысяч рублей. И только вам решать- насколько качественен риэлтор, готовый выполнять столь сложную работу за минимальную цену.

Качественный и опытный специалист возьмёт за свои услуги не менее 4% от конечной стоимости объекта. Не стоит пугаться таких расценок, ведь вы доверяете человеку продать самое дорогое, что у вас есть.

В конечном итоге может случиться так, что дешёвый риэлтор поможет вам потерять на этой сделке, а дорогой специалист поможет сэкономить.

Продажа банком

Хотелось бы обозначить самый невыгодный вариант- продажа залогодержателем. Если заёмщик не может оплачивать ипотечные взносы- банк выставляет такое имущество на специальную площадку и продаёт её с аукциона. При этом стоимость такого объекта на 20% ниже рыночной цены.

Банку не интересны ваши выгоды, ему надо вернуть своё. Если квартиру никто не покупает на первом аукционе, она выставляется на следующем, но цена при этом становится ниже уже на 30%.

Существуют люди, которые следят за появлением таких объектов на аукционах, и нет таких квартир, которые там невозможно продать.

Как следует из вышеизложенного материала, нет ничего невозможного! Всё продаётся и всё покупается! Да, такая сделка сложнее, чем продажа обычной квартиры, но зато вы приобретёте опыт, а он бесценен!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5aca49115816695757142ae7/5adc54194bf1611738b120ef

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого.

В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту.

А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Как продать квартиру, обремененную ипотекой

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?

К сожалению, никто из нас не застрахован от внезапной потери работы, неожиданной болезни или прибавления в семье. В жизни могут случаться как горестные, так и радостные события. И даже приобретенное в кредит такое желанное жилье скоро станет обременительным или ненужным.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Мы попробуем сегодня в этом разобраться.

Когда такая сделка необходима?

Сотрудникам банков-кредиторов нередко приходится слышать от своих заемщиков: «Хочу продать квартиру по ипотеке, но не знаю с чего начать». Продажа квартиры, которая находится залоге у банка, для наших соотечественников явление пока ещё редкое.

Однако в современной банковской практике уже встречались такие случаи. К примеру, заемщик приобрел по ипотеке квартиру, аккуратно выплачивал текущие платежи, но затем, ввиду каких-то обстоятельств, ему понадобилось жилье большего размера.

В связи с этим он ищет покупателя на свою жилплощадь при помощи риелтора или самостоятельно.

Вырученные средства идут на выплату кредита, а оставшаяся часть становится первым взносом при приобретении жилплощади большего размера, но уже по новому кредитному договору.Ситуация может быть другой.

Если по истечении определенного промежутка времени клиент банка, получивший ипотеку, не может продолжать выплачивать кредит, то на данную недвижимость тоже подыскивается покупатель. Тогда оформляется договор о переводе долга, но лишь с согласия банка.

Покупатель имеет право приобрести недвижимость, но на него возлагается обязанность погасить долг перед банком, другими словами, он становится его должником.

Случаются ситуации, когда покупатель жилья не располагает суммой, которая необходима для покупки большей жилплощади, и также собирается взять ипотечный кредит. Это процедура более сложная, поскольку банку потребуется одобрить его кандидатуру, оценить его финансовые возможности, чтобы гарантии выплаты займа были сохранены.

Отчуждаем недвижимость у банка

Если у заемщика появились непреодолимые обстоятельства, не позволяющие вносить выплаты в полном объеме, банк в первую очередь заинтересован пойти ему на встречу в вопросе реализации жилой недвижимости.

Если покупатель на жилье ещё не найден, учреждение предлагает своему клиенту надежного и проверенного партнера для того, чтобы осуществить сделку. Однако заемщик должен хорошо понимать, как продать квартиру, обремененную ипотекой.

Это нестандартная сделка, поэтому она может повлечь за собой снижение продажной стоимости жилья.

Банк заинтересован в том, чтобы кредит был погашен, и просроченные платежи отсутствовали. Если заемщик по ряду причин не может выплачивать средства по займу, но согласен погасить его за счет реализации квартиры, то финансовое учреждение, как правило, обращает взыскание на залог. Это происходит во внесудебном порядке.

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, возможно при условии, что расчеты с покупателем будут проводиться через банк и под контролем сотрудника кредитного отдела. Такой порядок отчуждения имущества, находящегося в залоге, подробно описан в законе об ипотеке.

Обременение квартиры залогом налагает некоторые ограничения по распоряжению этим законным правом.

Ищем покупателя

Если вы хотите продать квартиру, купленную по ипотеке, необходимо обязательно получить согласие банка. Как только вы заручились его одобрением, необходимо выбрать оптимальную схему продажи.

Рассмотрим возможные способы продажи

Существует два варианта проведения подобных сделок. Какой более всего подходит в вашем случае – будут решать банк, покупатель и продавец. Способы значительно отличаются друг от друга. Очень важно, когда и при каких условиях будет снят залог с недвижимости – до регистрации прав собственности или после нее.

В первой ситуации банк дает свое согласие на замену собственника, а затем снимает обременение. В результате на какое-то время залогодателем является новый собственник квартиры – покупатель. Он помещает денежные средства в две ячейки в депозитарии.

В одной хранится сумма, которая равна остатку долга банку, в другой – оставшаяся часть. Операции с ячейками проводятся под контролем сотрудника банка. После регистрации прав собственности тот же работник изымает из «своей» ячейки остаток задолженности и вручает покупателю документ о снятии обременения.

Денежные средства из второй ячейки получает продавец квартиры. На этом сделка завершается.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, другим способом?

Да, существует еще один вариант подобной сделки. Во втором случае заемщик вносит на свой счет в банке остаток задолженности, а также начисленные проценты по действующему кредиту. Это делается для того, чтобы финансовое учреждение списало эту сумму и выдало заемщику письмо о том, что его обязательства перед ним выполнены, и обременение с жилья снято.

Для этого продавец может оформить договор о продаже квартиры (предварительный вариант), после заключения которого покупатель передаст заемщику сумму, необходимую для закрытия им ипотечного кредита.

В свою очередь, заемщик внесет денежные средства на свой счет в банке до подачи соответствующих документов на регистрацию прав собственности.

Сдать все необходимые бумаги на снятие обременения и зарегистрировать договор продажи можно в один день.

Сделка редкая, но возможная

На вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, сотрудники банков обычно отвечают, что эта сделка сложнее обычной, но она возможна. Срок, после которого осуществление ее возможно, устанавливается банком.

Сегодня существует три способа, по которым можно продать квартиру, купленную по ипотеке. Первый вариант – самостоятельная продажа. Он подразумевает прозрачность сделки и обязательное согласие на нее банка-кредитора.

После того как согласие получено и окончательно определена сумма долга по кредиту, заключается соглашение с покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Затем покупатель выплачивает банку-кредитору сумму, которую должен продавец.

После этого он получает на руки расписку и документ об отсутствии задолженности.

В указанный срок продавец официально должен зарегистрировать снятие обременения в соответствующем органе и переход права собственности на проданную квартиру. Обязательно должен быть зарегистрирован и договор продажи. Разница в средствах между суммой долга банку и ценой квартиры хранится в банковской ячейке, имеющей определенные условия доступа.

Вариант второй – продать кредит. Он отличается предметом продажи. Им является ипотечный кредит. Для этого тоже понадобится получение согласия банка-кредитора. В этом случае он вправе одобрить (или не одобрить) кандидатуру нового заемщика. Только тогда происходит переоформление кредита.

Оформляется соглашение о переводе задолженности на покупателя, принимающего обязательство по погашению долга. В данном случае квартира по-прежнему остается в залоге у банка. Кроме того, выкупить кредит может и одно финансовое учреждение у другого (перекредитование). Но такие операции они, как правило, совершают неохотно, в связи с тем, что не заинтересованы в потере своих клиентов.

Вариант третий — неофициальный

Это способ сомнительный во всех отношениях. Для его осуществления необходимо найти покупателя, желающего погасить кредит досрочно. Найти такого человека достаточно сложно. К тому же в этом случае ипотечный кредит должен быть погашен досрочно и без штрафных санкций. Если вы не знаете, как продать дом в ипотеке, то нужно учитывать, что сделка будет проходить так же, как и с квартирой.

Другие вопросы, связанные с продажей ипотечной квартиры

Довольно часто с получением долгожданного жилья люди получают и множество проблем. В основном они связаны с изменением условий жизни, потерей работы, невозможностью выплачивать кредит. К примеру, многих интересует вопрос о том, можно ли продать квартиру по военной ипотеке. Такая сделка возможна, но при получении согласия на нее банка-кредитора и Министерства Обороны.

Сегодня вы узнали, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку. Надеемся, что полученные сведения помогут вам правильно провести такую сделку.

Источник: https://FB.ru/article/132640/mojno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku-kak-prodat-kvartiru-obremenennuyu-ipotekoy

Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?

Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про то, как продать квартиру в ипотеке.

Сегодня вы узнаете:

  1. Как относится банк к продаже ипотечной квартиры;
  2. Как правильно продать ипотечную недвижимость;
  3. Чего следует опасаться, при продаже ипотечной квартиры.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

На практике актуальны следующие варианты продажи:

  • Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
  • Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
  • Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

В каких ситуациях продают квартиру

Причин, по которым заемщики решают продать квартиру в ипотеке, несколько.

Условно их можно поделить на три группы:

  1. При потере основного заработка.

Мало кто во время подписания кредитного договора задумывается о том, что может попасть в сложную финансовую ситуацию. Но угадать, что будет через несколько лет – невозможно.

При подписании кредитного договора заемщик соглашается со всеми условиями и обязуется каждый месяц вносить оплату, согласно графику. Если данное условие будет нарушено, кредитор может начислить пени и штрафные санкции.

Но что делать, если вы потеряли основную работу и нечем платить по кредиту? Если такое случилось с вами, то не стоит тянуть время и ждать что произойдет чудо. Следует обращаться в финансовую организацию и озвучивать проблему.

Конечно, финансовая компания предложит увеличить срок кредитования и тем самым уменьшить размер ежемесячного платежа. Но это актуально тем заемщикам, которые нашли новую менее оплачиваемую работу и могут вносить оплату.

  1. Когда необходимо приобрести новую квартиру.

Это актуально для тех клиентов банка, которые не испытывают финансовых трудностей и хотят приобрести новую, более просторную квартиру. Такое бывает, когда заемщики планируют детей и необходимо улучшить жилищные условия. Данная необходимость может появиться в результате переезда в другой город.

  1. Когда заемщик хочет заработать деньги на ипотеке.

Многие знают, что приобрести квартиру на этапе строительства можно за небольшие средства. Как только дом будет сдан, квартиру можно продать и покрыть все расходы, связанные с первоначальными вложениями в ипотеку.

Единственное, о чем следует помнить, что приобретение квартиры в строящемся доме – это большой риск. Вкладывая средства в новостройку, вы вынуждены длительное время ждать, пока дом полностью построится.

Но как говорят, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Вложившись в квартиру, можно приумножить средства в 5-7 раз за 3-5 лет.

Можно ли продать квартиру, не уведомив банк

Если вы приняли решение продавать имущество, которое было приобретено в кредит, необходимо помнить, что сделать этого без кредитора у вас не получится. Пока долг полностью не будет погашен, все операции с данной недвижимостью осуществляются только по соглашению с кредитором.

Чтобы получить разрешение, потребуется лично обратиться в офис компании и письменно уведомить кредитора о своем желании. Также не стоит рассчитывать, что банк сразу предоставит ответ. На рассмотрение вашего заявления может уйти несколько недель.

Так что только после погашения долга вы можете самостоятельно принимать решение, а пока она является предметом залога, условия будет диктовать банк.

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Если вы приняли решение продать квартиру, которая является залоговым обеспечением, то стоит понимать, что сделка будет непростой. Существует несколько проверенных вариантов. Все что необходимо – это выбрать способ, который подходит именно вам.

Как продать квартиру в ипотеке:

Поиск покупателя на залоговое имущество

Такой вариант активно предлагают своим клиентам Сбербанк и ВТБ. Суть продажи будет заключаться в том, что заемщику потребуется найти покупателя.

Однако мало найти покупателя, необходимо чтобы он согласился:

  • Сначала погасить все долги заемщика, по ипотечному долгу;
  • Дождаться пока кредитор снимет обременение;
  • Переоформить квартиру на себя.

Согласитесь, весьма рискованная сделка, на которую не каждый согласится. На практике заемщики предлагают покупателям хорошую скидку.

Если покупатель согласен, то:

  • Узнается общая задолженность по ипотечному займу;
  • Покупатель передает средства, необходимые для погашения долга продавцу;
  • Ипотечный долг погашается и снимается обременение;
  • Квартира переоформляется на нового собственника с передачей оставшейся суммы денег.

Как правило, задаток передается исключительно в присутствии нотариуса и сотрудника банка. При этом составляется соглашение, в котором прописываются все права и обязанности каждой стороны.

Продажа кредитных обязательств

Это процедура, при которой все ваши долги и залоговое имущество переходят к другому человеку. Как правило, такой вариант применяют те заемщики, которые приобретали имущество находясь в браке, но после развелись.

В таком случае ипотека переоформляется на одного заемщика, которому достается квартира и непогашенные долги. Сложность в первую очередь заключается в том, что покупателю потребуется подготовить полный пакет документов и пройти проверку сотрудниками банка.

Процедура практически ничем не отличается от получения обычной ипотеки.

Единственное отличие – новому покупателю потребуется:

  • Пройти проверку и доказать кредитору свою порядочность;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Дождаться пока снимется обременение, и переоформить квартиру в регистрационной палате на себя.

Конечно, стоит принимать во внимание, что продать постороннему человеку долги крайне сложно. На такую сделку готовы согласиться только близкие люди или друзья.

Продажа через банк

При выборе этого варианта вам ничего не придется делать. Вам останется только ждать, пока банк найдет покупателя и отдаст вам денежные средства, которые останутся после покрытия кредитной задолженности.

С одной стороны, отличный вариант, вы совершенно ничего не делаете, избавляетесь от долга и получаете денежные средства. С другой стороны, не все так просто. Кредитор будет продавать квартиру по минимальной стоимости, преследуя только одну цель – закрыть долговые обязательства. Получается, доверяя сделку кредитору, вы теряете средства.

На практике уполномоченный сотрудник финансовой компании может специально занизить стоимость, сам выкупить недвижимость, чтобы в последующем продать по большей стоимости.

Такой способ используется в том случае, если заемщик длительное время не вносил оплату, игнорировал звонки сотрудников банка и не выходил на контакт. Зачастую банк принимает решение продать квартиру только в том случае, если дело по возврату долга было передано в суд и вынесено постановление о взыскании всей суммы долга с учетом начисленных процентов и штрафов.

Можно ли продать квартиру по ипотеке и купить другую

Как уже говорили, у заемщика может возникнуть потребность реализовать залоговую квартиру и купить другую, большую по площади, в другом районе или в строящемся доме. В теории эта процедура вполне возможна, вот только на практике провести ее будет крайне сложно.

Будьте готовы к тому, что потребуется потратить много сил и времени, чтобы найти покупателя, который согласится погасить долги.

После, потребуется:

  • Найти новое имущество;
  • Подготовить полный пакет документов;
  • Пройти проверку финансовой компанией;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Подписать договор.

На практике подобная процедура может длиться несколько месяцев. Стоит принимать во внимание, что кредитор может отказать в проведении сделки и вам придется искать средства, чтобы полностью погасить долговые обязательства.

Также опытные кредитные специалисты советуют прежде внимательно изучить условия кредитного договора и только после этого обращаться в банк. Если есть возможность, то следует получить консультацию у опытного юриста, который внимательно изучит условия ипотечного договора и подскажет вам правильный вариант решения данной проблемы.

Можно ли продавать квартиру, купленную по военной ипотеке

Зачастую военнослужащие покупают квартиру в рамках специальной программы, которая получила название – военная ипотека. Однако это совершенно не означает, что заемщик не сможет продать взятую квартиру по военной ипотеке и купить новую.

На практике такая необходимость возникает в том случае, когда военнослужащему нужно переехать на другое место службы. Однако, неважно по какой причине принято решение продать имущество, к данному вопросу следует подходить очень ответственно.

Поскольку суть программы военной ипотеки заключается в том, что частично долг оплачивает государство, то заемщик сможет продать квартиру только после полного закрытия задолженности. Пока этого не случится, квартира является залоговым обеспечением не только финансовой компании, но и у Минобороны РФ.

Особенности и этапы продажи залоговой квартиры:

  • Обратиться в кредитное учреждение «Росвоенипотека» и письменно сообщить о своем намерении продать квартиру, которая была приобретена по программе «военная ипотека».
  • Узнать сумму общей задолженности и погасить ее. В такой ситуации заемщик может использоваться собственные сбережения или оформить потребительский заем.
  • Погасить долг и получить официальный документ, что задолженность перед финансовой компанией полностью отсутствует.
  • Получить свидетельство о собственности и продать квартиру как обычное жилье, без обременения.

Процедура сложная и довольно длительная по времени. На практике военные активно пользуются данной программой и приобретают имущество с государственной поддержкой.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Стоит учитывать, что любая сделка, связанная с продажей квартиры в ипотеке – это особый риск. Прежде чем решиться на столь ответственный шаг, стоит внимательно изучить все нюансы и узнать «подводные камни».

Поскольку у финансовой компании только одна цель – это вернуть сумму долга и получить прибыль в виде процентов, то искать выгодный вариант для заемщика, чтобы хватило денег для покрытия долга и продавцу, он не будет. Поэтому никогда не стоит соглашаться на то, чтобы банк сам искал покупателя и продавал ипотечную квартиру.

Если вы хотите избавиться от ипотечного долга и получить деньги с продажи квартиры, то самостоятельно занимайтесь вопросом продажи. Хотя иногда кредиторы запрещают заемщику самостоятельно решать вопросы продажи. Данное требование можно увидеть в кредитном договоре.

Если данный запрет установлен, то кредитор будет продавать квартиру исключительно через свою базу кредитных организаций. Однако, если продажей будет заниматься банк, то в сделке будут участвовать представители финансовой компании, юристы и риелторы. Благодаря этому сделка будет «чистой».

Если вы продаете квартиру самостоятельно – есть риск встретить мошенников.

Продавая квартиру в ипотеке, вы рискуете:

  • Потерять часть средств с продажи имущества;
  • Заключить договор с мошенниками;
  • Неправильно оформить документацию и потерять время на исправление всех документов.

Поэтому сотрудники финансовой компании советуют доверить продажу профессионалам, которые возьмут все проблемы на себя и помогут провести сделку с максимальной выгодой для продавца.

Источник: https://bfrf.ru/finance/prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Мочь закона
Добавить комментарий